中国房地产发展历程.ppt

2007年，地王频现 面粉比面包贵 * 2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。 但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响。土地流标现在屡次上演。 * 2007年4月20日 碧桂园在港上市 缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额 25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富 * 2007年 上海汤臣 天价11万/平米 2007年 北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米 * 房地产行业全面调整阶段 1978 1991 1999 2007 2010 第四阶段： * 2008年1月 房市转淡 中天置业、长河地产、创辉租售等一批房地产中介倒闭 * 2008年3月 因认购不足 恒大地产被迫放弃在港IPO计划 是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件 * 2009年，房市百态之一 楼脆脆 2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人死亡 * 2009年，房市百态之二 楼歪歪 第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后，四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为“楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出具的一纸报告，“此楼安全”。 * 2009年，楼市“火”“剧”---蜗居 * 中国房地产发展数据播报 * 中国房地产市场 从安居时代到投机时代 * 投资：开发投资增速逐月回升 但仍低于近年来平均水平 * 供应：09年施工和新开工面积低位增长 市场略显供给不足 * 需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高 * 中国房地产市场未来发展趋势 * 规范 低碳 智能化 城市化 200000 元/㎡ 2000 元/㎡ ？ ！ * 何去何从？？？ 行政手段 行业规律 政府 * End Thank you * 2016.6.16 中 国 房 地 产 发 展 历 程 * 回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。 * 中国房地产行业发展模式 发展模式 开发模式 盈利模式 * 1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。 * 当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模式还是摸索新的模式？ 中国房地产应该以何种模式开始发展？？ 借鉴 创新 * 成功不能复制但可以借鉴 香港 深圳 中国大陆 中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地 * 香港模式 在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是 香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。 * 近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。 美国模式兴起 美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应。 * 香港模式 美国模式 中国模式 VS 长江实业 Pulte Homes 万科 中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。 美国模式 VS 兼容 * 发展模式的根源：土地 * 中国房地产行业发展模式 发展模式 开发模式 盈利模式 * 1.市场条件判断 2.项目位置选择 1.确定开发方案 2.编制可行性研究报告 1.办理《建设用地规划许可证》 2.领取《国有土地使用证》 1.领取《建设工程规划许可证》 2.领取《建设工程施工许可证》 1.招标:寻找施工单位 3.开工建设 1.领取《商品房销售许可证》 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 开发流程 * 建 设 用 地 规 划 许 可 证 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 商 品 房 销 售 许 可 证 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 一 二 三 四 五 * 中国房地产行业发展模式 发展模式 开发模式 盈利模式 * 房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式大致可以分为六大类。 * 中国房地产行业发展 所经历的阶段与特点 * 1978 1991