重庆天江鼎城2期商业项目操作思路初步汇报44页教程.pptVIP

第三部分：业态规划（初步） 利用一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种 ... ... ... ... ... ... ... ... ... 业种1 ... ... 业种2 体现商业价值和内涵 符合消费者偏好及特征 符合整体定位 与现有商圈商业差异化 符合建筑、环境特征 备选业种 业态思考 内部分析——基本要求 适合业态探讨 第一类:：高品质时尚购物类（租金收益高、业态品质高） 品牌服装、化妆品、名表、首饰、奢侈品店、高端定制、免税店等 第二类：高端休闲娱乐类 SPA、健身会所、KTV(RTV)、电影院（IMAX）、酒吧、高端会所等 第三类：餐饮服务 概念餐厅、高级中餐、西餐、红酒沙龙、咖啡吧等 第四类：普通购物类 特色专卖店、精品服装店、时尚卖场、小型超市等 第五类：生活服务 专科医院、高端培训、美发沙龙、糕饼屋等 业态布局建议——持有物业 业态布局建议——建议持有物业 业态布局建议——销售物业 ? 项目策划 ? 商业规划 ? 商业代理 ? 咨询顾问 ? ? 项目策划 ? 商业规划 ? 商业代理 ? 咨询顾问 ? ? 项目策划 ? 商业规划 ? 商业代理 ? 咨询顾问 ? ? 项目策划 ? 商业规划 ? 商业代理 ? 咨询顾问 ? ? 项目策划 ? 商业规划 ? 商业代理 ? 咨询顾问 ? ? 项目策划 ? 商业规划 ? 商业代理 ? 咨询顾问 ? of 21 * 重庆商瑞商业管理有限公司 重庆尚纪投资顾问有限公司 Add：北部新区融创金贸时代10栋18F 重庆商瑞商业管理有限公司 ? 项目策划 ? 商业规划 ? 商业代理 ? 咨询顾问 ? 天江鼎城2期商业项目 操作思路初步汇报 项目前提 1.项目定位(主题/功能/消费者/价格等) 2.概念性规划 1.商业建筑方量 2.业态规划(功能分区/业态分布等) 3.项目详细规划与设计(建筑/交通/景观等) 4.品牌策略(VIS/SP/PR等) 经与贵司前期初步沟通，我们对本项目的前提理解如下： 已确定 未确定 项目思考 1、项目定位的最大机会在哪里（项目区位的最大价值） 2、打造什么样的产品，实现业主方、购买方、商家三方共赢 工作方向 打造什么样的产品，实现企业、消费者、商家三方共赢 1、项目的最大机会在哪里（项目区位的最大价值） 战略思考 2、打造什么样的产品，实现业主方、购买方、商家三方共赢 业态规划 规划设计与配套建议 项目定位 项目后期经营管理CRN 第一部分：战略思考 1.区域内常驻人口超50万（五黄社区20万以上，龙头寺社区10万以上，新牌坊-人和20万），流动人口巨大，且企事业单位集中，消费能力强、潜力大。 2.地处重庆两江新区核心地段、五黄大社区、龙头寺社区、新牌坊-人和大社区等三大城市居住核心区最核心位置，距观音桥商圈不到3公里。 3.观音桥、新牌坊商圈已非常成熟，对本区域有极大的辐射带动作用。 区域战略位置 项目商圈划定 核心区：(1.5KM半径) 辐射区：(3KM半径) 龙头寺社区+鲁能星城+黄泥磅 观音桥商圈+人和社区+新牌坊商圈+五里店+海尔路片区 商圈关系图 1.本项目正好位于本区域商圈最中心处； 2.本项目地处本区域的交通中心，新溉路与兴盛大道交接口，车流量巨大； 3.本项目位于本区域商圈与观音桥商圈、新牌坊-人和片区之间的交通必经之路。 项目位置优势 项目竞争优劣势 1.竞争项目：动力国际（16万方）、仁安商业综合体（20万方），竞争项目体量较大，对本项目造成人群分流； 2.但同时，竞争项目的成熟，对本区域商圈的商业发展也将有很大的带动作用，由于本项目的地理位置的优越性，将成为本商圈发展的最大受益者； 核心区域商业消费支撑能力调查： 该区域常驻人均商业面积约：2.37㎡/人，略高于参考值（2.02-2.36㎡/人） 流动人口及消费能力转移尚需时间养成 核心区商业要素调查 核心区周边商业投资价值及经营情况调查： 临街商业年投资回报率为：5.5%-8.3% 内街商业年投资回报率为：4.5%-6.9% 区域内现有商业以生活配套型中低档次消费为主（业态构成及具体情况见市调） 该区域目前商业品质与投资回报率偏低，商业价值未养成。此时有非常大的市场空位可以占据，且周边项目竞争力不强。 核心区域消费现状难以支撑本项目，必须最大限度争取核心区高端消费人群，并到辐射区域寻找支撑。 战略思考初步建议： 打破区域商业现状，扩大项目核心区域范围 打造继观音桥之后的城市第二级商圈 深化阶段的工作内容 可辐射区域商业价值 所处地块商业现状与未来 区域未来商业地块供应量 消费能力 交通通达性 支撑与配套 分析要项 分析内容 第二部分：项目定位 终端消费者调