上海办公楼市场发展资料.docVIP

办公楼的历史沿革 史前期： 49年~80年代中期，上海商品办公楼的概念为0。当时的办公楼都以国有（亦称公有）为基础。其时，一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。 起步期： 80年代末，商品办公楼开始出现于上海市场。其时中国正经历着改革开放，全国开始施行市场经济以取代计划经济，从而使房地产产品进入到商品市场。1988 年8月8日，上海通过国际招标出让了第一块土地———虹桥26号地块，标志办公楼市场开始启动。 由于当时国家经济规模有限、经济结构也有待重新架构，商品办公楼的市场供应极为短缺，而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企业、外商和外国领事馆），故未形成一个完整统一的市场。 发展期： 一、90年代初，上海商品办公楼进入全面发展阶段。 其时，国民经济GDP正经历着成倍增长，客观上对办公楼产生了“量”的需求；而第一波外资潮涌入上海，随之将甲级办公楼的概念带进市场，提升了“质”的需求。1990年，上海商城建成并推向市场，显现出上海办公楼市场全面发展的趋势。 二、上海商品办公楼市场于1993~1995年达到高峰。1995年以后办公楼指数一路下跌。1997~1999年由于亚洲金融危机的影响，办公楼市场陷入低谷，出现严重的空置和低租金状况。其中，1997年指数下跌147点，成为1995年中房指数出台以来的最低点。1999年底开始，跌势逐步趋缓，并且在2000年5月办公楼指数同4月持平，成为5年来的首次止跌。2000~2001年，上海办公楼市场处于不跌不涨状态。直到2002年1月，上海办公楼市场才出现转机，中房指数开始从负数转向正数，到5月份价格指数上扬8点，达到7年来的最高值。淮海路、虹桥开发区、陆家嘴等区域的甲级写字楼逐渐呈现出摆脱连年低迷的颓势。2002年度旺盛的需求使得其租金首次出现上升态势，四季度甲级写字楼的平均租金比上季度上升2.3%，至0.6美元/m2·天。 三、2002年，上海市场出现三幢全出售型办公楼，即黄浦区的银晨数码大厦、普陀区绿地科创大厦和浦东陆家嘴京银大厦，打破了办公楼市场长期只租不售的局面，初步启动上海办公楼的投资市场，也进一步推动了上海办公楼市场的发展。 办公楼，经济的晴雨表 相比其他商品房，办公楼具有一定的特殊性。即产品使用者主要为企业进行办公所需。因此，办公楼的租售市场直接受企业的经济活动情况所限制，并且间接受整个区域的经济发展情况所限制。 从以上所载的办公楼发展历史可以看出，办公楼市场是跟随着国家经济的发展而发展起来的。80年代末期，国家经济的发展处于起步阶段，于是办公楼市场也相应维持于较初级的发展阶段，无法有所突破。而到了90年代，伴随国家经济的不断发展，新公司不断涌现，已有公司不断扩张，大大刺激了对办公楼的需求，从而使办公楼市场也不断完善成熟。 没有任何其他商品房，能像办公楼这样与经济环境息息相关。可以说办公楼是经济的晴雨表。一方面办公楼市场反映着经济环境，另一方面也可以从经济环境预测办公楼市场。 惟有把握好这一特性，才能对办公楼形成一个本质上的认识，从而对办公楼市场运筹帷幄。 未来上海办公楼市场的总体走势 鉴于办公楼商品的特殊性，并结合政策及经济环境来分析，我们不难预测上海办公楼市场未来的走势。 上扬因素—— 1、经济发展良好，刺激需求 上海的经济大环境正呈现良好的运行态势，一些公司在不断地扩张，新公司也不断涌现，对办公用房需求量随之增加。此外伴随银行利率的不断下调，许多客户将考虑变租赁为购买，在满足投资和自用两方面的需求下，图谋在上海进行中长期发展，对办公楼的购买需求将由此增加。 2、经济结构调整，刺激需求 商品办公楼的需求主要产生于第三产业。当第三产业比重加大时，办公用房的租赁市场需求量就会增大。党的十六大再次提出要加快发展现代服务业，提高第三产业在国民经济中的比重，直接刺激办公楼需求的增长。 3、投资环境优越，刺激需求 上海竞争优势显露，并且在政策、投资环境等方面比中国其他城市更具吸引力，许多企业纷纷将总部迁至上海，成为办公楼需求增长的部分原因。 4、内外并轨政策，刺激投资 3月1日，《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》实施，从而取消了本市各类非居住房屋租售对象的内、外之分，使境内外自然人、法人和其他祖师均可购买和租赁商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等。 此项措施不但开放了商办楼市场，促使其发展并成熟，而且对市场具有积极的隐性作用。2001年7月上海内、外销商品住宅的并轨，极大程度地刺激了住房消费，因而此次商办楼的并轨，能够自然地获得较高的投资信心和热情，推动市场的发展。 下抑因素—— 1、经济平缓，租金涨势有限。 由于全球经济的放缓，世界经济出现较大转机的迹象不明显，以IT业为代表的部分新兴行业面临调整，国内外许多公司的扩展计划被搁置，因而