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写字楼价格分析 一、区域内写字楼办公形态及租金状况 本案分属华强北上步园区内。前期此工业区被政府规划建设成了以电子、通信、电器产品为主的生产园区，当时该工业区共拥有厂房４０多栋。随着城市规模的迅速扩大和旧产业的转型，片区功能也由旧工业区向商业区转化，制造业纷纷外迁，而原有的厂房进行美化后，在政府的默许下，转化为商铺从事商业经营。附近的商业，有一定的规模。商业的类型很多，但档次方面也逐步提升，以销售中高档商品为主。 正因为如此，现今华强北区域内多数楼都拥有一种特殊性：‘一楼两制’，楼下是商铺，楼上是写字楼办公室。而由于停车、管网等基础市政配套都是按前期工业区的配置，故现无法承载发展后的商业，所以政府部门一直对片区的功能转化迟迟未定，在保留高新技术产业与做住宅，还是商贸方面犹豫不决，直到近年，依据政府的规划才最终将华强北定位于商贸功能。 1、办公形态 华强北区域内的写字楼办公形态主要分以下几类： sup2;厂房 通过旧式工厂厂房的功能向商业用途的转变，部分与生产制造业有联系的企业公司，以租用厂房作为自身办公所需。一般租用面积由50平方米――300平方米左右，少部分甚至租用1000平米以上。以厂房作为办公用地较为典型的有：赛格科技园工业区、桑达工业区、华强北工业区（女人世界后面），可见在这些工业区办公的公司都是主要以产品生产作为支撑的。 sup2;商住楼 华强北区域内集中了深圳多家较为大型的电子、服装、鞋业等用品的商场。分别有：赛格广场、群星购物广场、女人世界、茂业百货城及铜锣湾百货等。一般租用面积由40平方米――200平方米左右。此类办公形态占多数。其中例如深纺大厦、赛格广场、群星购物广场均是底下为大型商场，楼上为办公用途的物业。选择此类物业作为办公用地的公司多数以贸易、流通类为主。 sup2;写字楼 由于本次调研区域前期规划为制造、生产工业区，随着商业的逐步发展，建起少量写字楼，以供许多前来的发展的中心型公司、企业，他们需要的是一个交通便利，拥有成熟商业氛围和足以彰显公司形象的办公环境。一般所需面积由100平方米――500平方米左右。因此，该区域有不少大大小小的公司、企业不满足于租用厂房、商住物业作为写字楼办公地。依据此类公司、企业的需求，在华强北区域内的写字楼有：上航大厦、电子科技大厦、四川大厦、深勘大厦、建艺大厦等。 区域租用写字楼客源：主要来自华强北本区域内部及周边的各中小型公司、企业与个体经营创业者等。 2、租金状况 通过以上对该区域写字楼状况的分析，可以看出以厂房、商住楼作为写字楼办公室占较大比例的华强北区域内，其租金水平远不及中心区及车公庙等写字楼集中的区域。区域内的写字楼的租金按面积计算，在振兴路与振华路上，建筑时间较久的商住楼或是厂房，其作为写字楼的租金约是35－45元/平方米·月。 位于华强北路上的邻街商业旺盛的物业，如现代之窗、群星购物广场、深纺大厦等租金较高些，去到60－75元/平方米·月左右的水平。租金水平越邻近商业集中，人流量大的区域租金就越高。赛格广场的写字楼从该物业管理处得知信息知道，以租售为主，租金达到了85元/平方米·月以上。 05年世华写字楼部统计的部分华强北、赛格区域内办公写字楼租金情况，（如下表），租金水平基本无较大的起伏，由于邻深南路一带，周边商业环境氛围浓厚，邻已规划建成的地铁口，地位特殊，所以作为写字楼价格也相对同类型办公物业较高。 类型 项目 租金水平 厂房 南方大厦 40元/平方米·月 华强北工业区 45－50元/平方米·月 赛格科技园工业区 55－60元/平方米·月 桑达工业区 47元/平方米·月 商住楼 群星购物广场 55－70元/平方米·月 华联发大厦 65－70元/平方米·月 深纺大厦 55－65元/平方米·月 飞亚达大厦 60元/平方米·月 航苑大厦 40元/平方米·月 现代之窗 55－75元/平方米·月 新欣大厦 45元/平方米·月 赛格广场 80－95元/平方米·月 写字楼 上航大厦 60－70元/平方米·月 电子科技大厦 65－75元/平方米·月 四川大厦 55－60元/平方米·月 深勘大厦 35－40元/平方 1 2 下一页