房地产投资的掘金技巧培训教案.pptVIP

4、马太效应与保值增值：好地方保值增值性更好 5、从规划发现潜在价值洼地，而不是从市场中找洼地 房地产买卖原则与技巧 ●购房 ▲成本原则下的购房思路与技巧 ★新建商品房：区域与区位选择 ★二手房的投资决策 至少省装修费3～5万；报价凌乱，可能抓到便宜货 ★关注尾房 65～95折 ★关注抵债房 85～95折 ★争取经济适用住房的购买机会 ▲环境原则下的购房思路与技巧之一 ★人文环境 ■主要居住群体的类别、层次： 优：大学教师（95％）； 外国人（91％）；中高级机关工作人员（89％）；高级白领（79％）；军人（75％） 中：公检法人员（36％）；私营企业主、个体户（34％）；蓝领阶层（32％） 差：回迁户（7％）；外来流动人口（2％） ■距离重要教育、文化、文艺机构的距离： 幼儿园、小学、中学、大学 图书馆、文化广场、电影院等 电影制片厂、电视台、歌舞团等 ▲环境原则下的购房思路与技巧之二 ★自然环境；★服务环境；★商业环境 ★城市基础设施建设状况 ★社会治安 购房者关注社会治安三大因素： ■历史犯罪率与违反治安事件发生率（100％） ■距离派出所远近及派出所勤政状况（94％） ■邻里关系与社区凝聚力（61％） ▲经营原则下的购房思路与技巧 ★充分考虑环境因素 ★人流旺 ★存在特殊机会 ■城市规划调整 ■拆迁 ■城市升级或县镇并入城市 ■国家给予特殊政策 ★可服务于特殊人群 “考研族”、“进修族”、“三陪”人员、文化艺术界的“漂一族”、“公关族”（办事处、代理人员）。 ▲购房的相关事项之一 ★关注卫星城的房产 ★关注配套状况，做到既经济又适用 ★关注环保，确保健康 ★选择住宅还是商铺 ★户主的选择与遗产税问题 ★是否办理房产证问题 ★商品房土地使用年限对房价的影响 ★ 公有制单位职工首次购买住房的免征契税问题 ★ 房屋转让时公共维修基金的处理问题 （公共维修基金应随房屋转让而一并转让） ▲购房的相关事项之二：购房前应查阅房地产登记资料 ★房地产坐落位置； ★ 房地产权利人的名称； ★土地使用权获得方式及使用年限、面积； ★土地的规划性质； ★房屋竣工日期； ★抵押、设典等其他权利情况； ★司法限制状况。 ●售房 ▲完全经营原则下的售房思路与技巧：该出手时才出手 ★城市规划发生调整或将要调整 ★无上涨空间 ★经济衰退 ★人口外流 ★小区建设过时、落后，人口老化 ★连续上涨后出现或将出现停滞，需要换手 ★特殊事件影响 ▲家庭经济状况发生需要 ★移民与留学 ★家庭搬迁 ★升学 ★生病 ★结婚 ★分家与析产 ★其它 7.3房地产租赁原则与策略 ●高价原则下的出租策略 ▲出租房产类别的投资次序 ★商住两用房产（351天/年） ★商用（办公用）房产（332天/年） ★仓储类房产（330天/年） ★住宅（318天/年） ▲出租房产区位的投资次序之一 ★商住两用房产的区位投资次序 排在前面的为二、三类商业区，一、四类较差（国家无明确划分）。 ★商用房产的区位投资次序 与商业区的类别正相关。 ★仓储类房产的区位投资次序 1.大型批发市场附近；2.边境口岸附近；3.火车站、轮船码头附近；4.长途客运站附近；5.高速公路进出口附近；6.机场附近。 ★住宅的区位投资次序 与住宅区的类别（一、二、三、四）正相关。 ▲承租客户选择次序 ★商住两用和商用房产的承租客户选择次序 1．国际性组织、欧美外事机构； 2．欧美跨国公司； 3．日本公司； 4．韩国公司； 5．港台公司； 6．国内政府办事处； 7．国内企业 ★住宅的承租客户选择次序 在调查了解基础上，从价格和信用两个方面考虑，专 家给出的排序： 1．欧美官方组织人员； 2．欧美跨国公司员工； 3．欧美福利机构员工； 4．日本公司职员； 5．韩国公司职员； 6．港台公司职员； 7．留学生； 8．国内公司办事处人员（“公关族”）； 9．白领阶层； 10．“三陪”人员； 11．为子女