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共同构建山水人居如画夷陵 湖北宜昌市夷陵区房产管理局局长 黄荣久 首先我向大家诉个苦——大家最关心当前的房价问题。昨天，我在街上走，碰到几个熟人，一见面他们就说，你今年把房价又提高100多块，多层结构已卖到1400-1500元，高层差不多要过2000元了，叫我们怎么买得起？我说，可能还要涨。几个朋友扯着我，要我说说原委。于是，我就目前夷陵区房价问题算了个帐，然后共同分析了一下国际国内房地产发展的基本情况。 一、多个特定背景因素决定目前房价水平 （一）八大因素背景决定夷陵区房价继续攀升 其实讲起这个问题很简单，大家回想一下，一是2003年之前，我区土地价格大多在上十万元一亩，有不少改制企业拿到手里的土地就更便宜，而现在的土地一律实行招拍挂，平均每亩地已达到40多万一亩，就丁家坝挂牌地就达到60多万元一亩，这在过去的基础上是翻了几番。二是部分政策性收益比例大大提高，如人防费，在2004年以前是每平方米只收10元，而从2005年开始每平方米108元，在过去基础上每平方米上涨98元。三是建安人员的工资，过去一个技术工每日只在四五十元左右，现在每日八十元左右。一个小工过去每日二十五元，现在低于50元一天根本找不到人。四是建材的上涨，如钢筋，过去每吨2700-2800元，而现在3600-3700元；墙体材料一是全面推行环保型，成本上涨。还要上缴每平方米6元的新材料基金。五是税收政策的调整。六是准入门槛全面提高。如小区容积率问题，物业管理设施保障问题，方案优化问题等等。七是外地到夷陵置业增多，需求量增大。以宜昌中心城区为例，市区每年以近4万人的速度在递增，那么要解决近4万的住房问题就需要1000多亩土地，而中心城区土地稀缺，主要依赖老城区改造，而老城区改造新建的房价已达到近4000元一个平方。2003年前，伍家区的房价只是略高于夷陵区，而现在已超过夷陵区一两倍，所以，中心城区的市民也在向夷陵区转移。目前从中心城区到夷陵区购房的已占4成。八是夷陵区环境好，房地产开发品质有了一个质的飞跃，所以，吸引了不少外来人的眼球。由于上述这些原因，造成目前夷陵区房价一直处于上扬趋势。以去年为例，当年生产房屋2300多套，加上年接转的477套，共计也是2800多套，截止2005年12月31日，卖的只剩500套房子，到今年3月底清盘时卖得只剩200套。由此，我想导致这一现状的主要原因还是需求太旺，尽管供应一直在快速增长，但仍然难于适应这种勃然喷发的需求。现在是，20岁的人在买房子，30岁的人在买房子，40岁、50岁、60岁的人也都在买房子，而且都不愿意买小的，都想“一步到位”。不让谁买都不行。大家一起大大抬升了需求，却对价格不满。我认为，这种旺盛需求局面的形成，是由目前存在的多个具有中国特色的因素促成的。而且它们叠合在一起发挥作用，十分强劲。在这种背景下，简单地将我区目前的房价与其他区域的房价，中国的房价与国外房价，国内标准与国际标准化比较显得不是很科学。同时，夷陵地理位置正处于神秘的北纬30度线上，属亚热带和温带的过渡地带，植被繁茂，气候十分适合人生存，是世界上极适合人居住的地带，所以不能简单的、孤立的就夷陵看夷陵，应把夷陵区置于中国国情下来分析，来审视。 （二）六大国情背景决定了长期的求大于供局面 所谓“六大国情背景”是指人多地少，人口继续增长，城市化进程加剧，经济高速增长，城乡收入差异严重，家庭规模小型化等6个明显体现现阶段我国发展背景与特点的因素。 中国人均占有土地面积不足世界平均数的1/3，如果与俄罗斯、加拿大、澳大利亚这些国家比，差距就更明显了。许多人总是说加拿大的房价收入比如何如何，澳大利亚的房价收入比又是如何如何，大家却都不提人家的人地关系如何；加拿大是典型的地广人稀的国家，国土面积约990多万平方公里，人口只有3200万，平均每平方公里为3.2人；澳大利亚的国土面积为770万平方公里，人口约有1800万，平均每平方公里为2.3人。从人地关系看，这两个国家几乎可以不加限制地随便盖房子，土地成本很低。而中国呢？国土面积960万平方公里，人口13亿，平均每平方公里为135.4人，而且有大片国土是不适宜定居的，可盖房子的面积是很有限的。 对可盖房子的土地，也有一个严重的使用分配问题。我们的国家是“一要吃饭，二要建设”。也就是说农业是第一位的。要先保吃饭问题，这个方针一点都没错：房子住的小一点可以忍受，吃不上饭就会饿死人。这么大一个国家，如果粮食短缺，需要大量进口，可能就不是一个外汇或者一个经济问题了。国内的稳定问题不说，中国还必然会受到西方大国的要挟，在政治上、外交上、国家安全上甚至领土完整上付出大的代价。1994年，美国人莱斯特·R·布朗发表了一篇惊世骇俗的文章——《2030：谁来养活中国》。这篇让中国人蒙羞的文章再次提醒我们，放松耕地控