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邛崃国民村镇银行房地产评估规范 第一章 总则 第一条 为了规范我行房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的有关规定， 制定本规范。 第二条 本规范适用于邛崃市房地产评估参考价格【邛国银通（2011）14号】规定以外的房地产估价活动。 第二章 专业名称定义 第三条 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 第四条 房地产估价是指本行客户经理遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 第五条 估价对象是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。 第六条 估价时点是指估价结果对应的日期。 第七条 客观合理价格或价值是指某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 第八条 公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 第九条 公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 第十条 类似房地产是指与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 第十一条 同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 第十二条 市场比较法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 第十三条 成本法，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 第十四条 基准地价修正法，在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。 第十五条 建筑物重置价格，采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 第十六条 建筑物重建价格，采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。 第十七条 物质上的折旧，建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。 第十八条 功能上的折旧，建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。 第十九条 经济上的折旧，建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。 第二十条 估价结果，关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。 第三章 估价原则 第二十一条 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 第二十二条 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 第二十三条 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 第四章 估价程序 第二十四条 明确估价基本事项主要应包括下列内： 1、明确估价对象，包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况; 2、明确估价时点，应采用公历表示，精确到日。 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分，客户经理应搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。 第二十五条 估价所需资料主要应包括下列方面： 1、对房地产价格有普遍影响的资料; 2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料; 3、相关房地产交易、成本、收益实例资料; 4、反映估价对象状况的资料。 客户经理必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。 第五章 估价方法 第二十六条 客户经理应熟知、理解并正确运用市场比较法、成本法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍;若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 第二十七条 市场比较法。运用市场比较法估价应按下列步骤进行: 1、搜集交易实例，应包括下列内容：交易双方情况及交易目的、交易实例房地产状况、成交价格、成交日期。 2、选取可比实