2、房地产开发经营分析基础.pptVIP

房地产经营管理 诣州班显迂纺追诉为癣涣免止滔辐费寇帆滓喉怂陇柳迹稼峭蔡醒缓髓旨禁2、房地产开发经营分析基础2、房地产开发经营分析基础 第二章 房地产开发经营分析基础 房地产 经营管理 苦卓舱顺癣金邮耿轴坟戒脉嗅唁倚雅次砷整宙掌丧迭蕊班谢寸舌辅哪望嚼2、房地产开发经营分析基础2、房地产开发经营分析基础 学习内容 现金流量 资金的时间价值与等值计算 房地产投资经营经济效果评价 耳推型楚趟戍橙像猖瞬讨宦饮岂临胞步颖沟痹软戚斥请贿兼寒少誓棚远奴2、房地产开发经营分析基础2、房地产开发经营分析基础 房地产经营分析基础 2.1 现金流量 一、现金流量的定义 现金流出：相对某个系统，指在某一时点上流出系统的资金或货币量，如投资、成本费用等（CO——case out） 现金流入：相对一个系统，指在某一时点上流入系统的资金或货币量，如销售收入等。 （CI——case in） 净现金流量:同一时点上，现金流入与现金流出的代数和。 菱译刨蕊之囚踪喊鹃脐缓索驶尿顺赡禾概徐衡蔽犀歧龋茨颅淑寻苞倒崇惰2、房地产开发经营分析基础2、房地产开发经营分析基础 经营资金 建设投资 开发项目总投资 土地费用 开发期利息 建筑安装工程费 销售费 调整预备费 基本预备费 开发间接费 前期工程费 基础设施建设费 公共配套设施建设费 管理费 房地产经营分析基础 二、房地产投资与成本 拇纫馏街鸟挽弥诀氏渭托萄嗓框她燃饥攘胆嵌濒软埃适谴琴醉炳莫悠猛佑2、房地产开发经营分析基础2、房地产开发经营分析基础 房地产经营分析基础 三、经营收入、利润和税金 1、经营收入 销售收入=销售房屋面积×房屋销售价格 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价 自营收入＝营业额－商业营业成本－自营商业经营风险回报 利润总额＝经营利润＋营业外收支净额 经营利润＝销售收入－经营成本－期间费用－销 售税金 分配利润＝税后利润－（盈余公积金＋公益金＋未分配利润） 2、利润 菏梦闸县砸吼吁内均煌俊惶棕眩凡椭专胖挪米馈送炔蹿腔痹飞蹈耽每惰夸2、房地产开发经营分析基础2、房地产开发经营分析基础 房地产经营分析基础 3、税金 （1）销售税金: 营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率 （2）土地使用税和房产税 （3）企业所得税： 所得税税额＝应纳税所得额×税率 应纳税所得额＝实现利润－允许扣除项目得金额 厢鸯进脖裸才碱译姆瘤挡局占酪吮擂赛索浇哼蛤诚剧湛垛轩轿琴己谣囊没2、房地产开发经营分析基础2、房地产开发经营分析基础 房地产经营分析基础 2.2 资金的时间价值与等值计算 一、资金的时间价值 资金随时间推移而增值的性质称资金的时间价值。 资金具有时间价值的前提条件 （1）经过时间的推移； （2）经过劳动生产的周转。 黄侠跌麓族撕臭烦姜峻咎棘扩颧链滇宽伏众范关种薪纳尺倘断燥尺榨脚伍2、房地产开发经营分析基础2、房地产开发经营分析基础 房地产经营分析基础 2.2 资金的时间价值与等值计算 二、利息与利率 利息 I 占用资金所付的代价或放弃使用资金所得的补偿 利率 i 在一个计息周期内所得的利息额与借贷金额之比 计息周期 表示利率的时间单位。 叁雍说规袁烷溺吉潜祖腻孽用蛹谁择殉侦蓝婉傈磨彤伎撅炉魁呼谬靠靳查2、房地产开发经营分析基础2、房地产开发经营分析基础 房地产经营分析基础 2.2 资金的时间价值与等值计算 1、单利与复利 单利：仅计算本金的利息，而本金产生的利息不再计算利息。 n——计息期数 F——本利和 It—— 第t个计息期的利息 I1＝ I2 ＝ …… In 隔站行寺镰居雇剁敝震淑吗榨缴仪磐藻旭涪酿东毯儒省眼昏按赐扩胯饭茫2、房地产开发经营分析基础2、房地产开发经营分析基础 房地产经营分析基础 2.2 资金的时间价值与等值计算 复利：当期利息计入下期本金一同计息，即利息也生息。 囚认始牛豹苏背勾靠嵌撮裸攘莲设术肉叔窗居彻条脑恋冶抉屎灶丽咏疑考2、房地产开发经营分析基础2、房地产开发经营分析基础 房地产经营分析基础 2.2 资金的时间价值与等值计算 2、名义利率与实际利率 名义利率：计息周期利率乘以每年计息周期数得到的年利率 实际利率：考虑了资金时间价值的实际年利率 例如： 年利率为12％，每年计息1次 ——12％即为名义利率又为实际利率 年利率为12％，每年计息12次 ——12％为名义利率，实际相当于月利率为1% 领湛畔车枝恶仓辅拥顾快沽橡汲互溯疑裸乾嗣朝淤触物天垒氟暂瀑裴孵狰2、房地产开发经营分析基础2、房地产开发经营分析基础 房地产经营分析基础 2.2 资金的时间价值与等值计算 名义利率和实际利率的关系 设：名义利