2006年《土地估价》复习参考指南大全.docVIP

2006年《土地估价实务基础》复习参考潘世炳 博士（湖北永业行评估咨询有限公司）（湖北省土地估价师考前培训班）资料1. 题型：单选，多选、情景分析、计算2. 题目６０道3. 分数160分4. 时间150分钟一. 土地估价的几个问题(一) 土地估价业务获取的途径：被动接受-主动争取(二) 土地估价业务受理及应注意的问题1． 能力范围2． 资格范围3． 回避4． 不搞低价竞争5． 以服务取胜(三) 土地估价所需资料 （1）权属资料及其内容 （2）地籍图的基本要素 （3）工程建设图纸的种类 （4）总平面图的基本要素 （5）市政管线图的种类及基本要素 （6）区域规划图及资料的基本内容 （7）土地交易资料基本要求 (四) 土地估价目的Ｐ３７一共９种(五) 土地估价用途：居住、工业、办公、商业等，其他。。。。Ｐ３８ (六) 现场调查的内容1． 查证核实的内容 2． 土地实体状况查勘内容 3． 周边环境状况调查内容二. 2006年土地估价师考试注意的几个问题2006年全国土地估价师资格考试将于2007年1月27日至28日在全国各地展开。本次考试有五大变化：一是报名条件放宽，对专业取消了限制，缩短工作时间要求，大专从4年减少2年，大学从4年减少到1年，博士硕士双学位等没有实践时间；二是成绩有效期延长，试原则上每年举行一次，考试合格成绩在连续3个考试年度内滚动有效，5科成绩要在连续3个考试年度内全部合格方可取得资格证书；三是增加了考试课程，从4科增加到5科。将过去的《土地估价实务》分成了《土地估价实务基础》和《土地估价案例与报告》两个部分，明显增加了土地估价实务；四是没有考试教材，只有考试参考书；五是增加实践考核，这也是今年考试改革的重点。根据以往的经验和今年的变化情况，准备好2006年的土地估价师考试要注意以下几个方面：一是抓住几个根本环节。（1） 紧扣大纲复习。2006年没有考试教材，只有15本参考书。据悉，土地估价师考试内容以“考试大纲”为依据来确定。2006年土地估价师考试大纲就显得更为重要。在考试前，需要仔细分析考试大纲，找出重点，攻克难点。特别是找到与2004年考试大纲的不同之处。不同之处很可能就是会出现考题的地方。特别关注两年来新增的内容，复习一定要注意知识点，应用性题目也是在大纲范围内延伸。大纲增加的主要内容包括：地价动态监测、农用地估价、机械设备评估和征地区片综合地价等。（2） 平衡复习，不可偏废。土地估价师考试是一个综合考试，内容很多。复习时尽管不可能每个科目都很熟练，但也不能放弃哪一科。否则即使你的土地估价方面考试很好，也很难考上土地估价师。　特别是《土地估价相关知识》《土地管理基础与法规》既是土地估价师考试内容，也是今后要经常用到的。（3） 仔细研究和分析近几年考试题目。分析近几年的土地估价师考题，发现绝大部分章节的考题内容很相近，只是难易程度有差别，甚至有些考题变化也不大。因此考前花较多精力来好好看看《2000-2004年全国土地估价师资格考试试题汇编》 （地质出版社）是很有帮助的。该书结合2000年、2002年、2002年考试命题情况，对试题进行了分析点评。最好是作为模拟考试题来做，看看自己掌握怎么样。（4） 注意考试技巧：理解最重要，不要死记硬背；注意审题，看清题意，先易后难不遗漏原则，避免“拣了芝麻丢了西瓜”；注意计算题中的计算步骤。如果会做题，要争取得全分。如果不会做题，也要争取得到一半的分数。要知道计算题是按步骤给分的；土地估价报告格式必须掌握，不论是对于报告改错还是判断都是必须的；还要加大计算题计算数量，提高作题的速度。二是抓住几种估价方法的关键。三. 土地估价方法及其应用（一）. 成本逼近法1. 各项费用有充分依据2. 客观费用非实际费用3. 利息和利润的计算：利息不算利润；利息的时间；利润的时间4. 增值收益部分的计算和年期修正问题（1） 如果利用百分比来确定增值收益，则需要进行年期修正（2） 如果利用补交出让金标准来确定增值收益，不需要年期修正5. 区位修正一般参照基准地价修正体系确定系数6. 计算中可能出现根据土地出让比例确定总土地面积的情况。（二）. 收益还原法1. 客观收益，不是实际收益；收入构成包含押金利息及其他相关收入。2. 利用市场比较法、剩余法计算收益时，要依据要求严格计算。3. 客观费用成本，不是实际费用成本4. 房地产纯收益：土地纯收益、房屋纯收益5. 还原利率：综合、建筑（房产）、土地6. 年限差别：建筑耐用年限必须服从于土地使用年限7. 承租土地使用权评估方法：市场租金和合同租金差值的还原。（三）. 市场比较法1. 案例的可比性：时间、用途、范围、方式2. 影响因素