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九江市房地产开发与经营环境分析一、宏观环境 一、政策环境 1.财政货币政策 1 月 12 日?银监会召集工、农、中、建、交和国开行召开新闻通气会?六大行均表示 2011 年要“切实履行社会责任”加大对保障性住房建设的支持力度。但除了国开行之外的五大行都没有公布实质性的信贷投放计划或增长指标。 住建部宣布 2011 年要建设 1000 万套保障房?比 2010 年的 580 万套增加 72%。 对此我国开行明确表示?2011 年安排保障性住房贷款新增规模 1000 亿元?并实行计划单列?确保信贷资金优先用于保障性安居工程建设。 中共中央政治局会议指出?要实施积极的财政政策和稳健的货币政策?增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。 2.产业政策1下调房地产交易税收政策。 2加大住房公积金对住房消费的支持。 3加强商业性住房消费金融支持。 4上调普通住房标准。 3.土地政策 1提高保障用地主动性?确保落实扩内需保增长调控政策。 2密切跟踪土地利用动态?及时调整土地管理政策和措施。 ?3?严防违法违规用地反弹?依法维护土地管理的良好秩序。 4.住房政策住房公积金还贷政策和货币化住房策 二、经济环境 1.宏观经济条件从区位条件看九江具有独特的“中心”优势。 从经济实力看九江具有巨大的发展潜力。 从服务功能看九江具有很强的产业承载能力。 从经济腹地看九江具有广阔的辐射空间。 从人居环境看九江具有良好的宜居条件。九江市宏观经济上半年出现利好的喜人局势全市上下在市委、市政府的正确领导下坚持以科学的发展观为统领?紧紧围绕建设重要经济中心城市目标全力推进“四个打造” 重点实施“五大战略”把握“七个着力点”狠抓各项工作落实。经济增长的主动力进一步向工业聚集?基础产业发展更趋稳定?需求活跃投资、消费增长进一步加快又好又快的运行态势开始形成居民收入继续提高招商引资进一步推进经济发展后劲稳定趋强重要经济中心城市的建设九江市区对周边的辐射进一步加强。 2.居民经济收入和购买力 近年来九江的经济取得长足发展。为使经济发展的成果惠及全体市民市政府将提高人民生活水平列入“民生工程”千方百计扩大就业?采取多种措施落实增资政策加大对农民的补贴力度?使城乡居民收入快速增长。 城镇居民可支配收入增幅创新高。 在岗职工平均工资大幅度提高。农民现金收入平稳增长。三、人口环境九江人口总量 475 万。人口保持低速增长城镇化率达到 46%，人口受教育程度提高老龄人口比重提高标志着九江已经步入老年型社会少数民族人口增多家庭户规模缩小。 四、自然环境 九江山清水秀土地肥沃河港纵横温和物产丰足。九江地处东经 11356~11653北纬 2842~3005之间属中亚热带向北亚热带过渡地区气候温和四季分明。年均气温 16~17雨量充沛年降雨量 1300~1600 毫米但雨水分配不均匀年降水量的 40~50%集中在夏季。日照充足太阳辐射在 1650~2100 小时之间年平均雾日在 16 天以下年平均湿度达 75~80%。区域分布明显垂直差异较大。 目前已发现的矿产有 75 种占世界已知矿产数的 38.7%有开采价值的 38 种主要有有色金属、黑色金属、燃料矿产、稀有金属和非金属矿产等六大类已探明 20 多种矿产储量有的在全国占相当重要的位置。 耕地面积广水稻种植历史悠久全市森林覆盖率为 32.8%。 水资源丰富共有水面 4952 万亩水产品丰富多样。 五、技术环境 1、重视人才队伍建设科技实力明显增强。2、科技计划为经济建设和社会发展提供了科技保证。 3、围绕大开放主战略拓宽了科技合作与交流新空间。 4、着力突出大工业呈现了高新技术产业强劲发展的新势头。 5、农业科技成效显著开创了科技服务“三农”新局面。 6、民营科技企业发展和专利技术工作取得实质性突破。 二、中观环境 一、房地产市场态势 1.九江未来房地产市场走势预测 九江的房地产市场机制已经初步形成房地产开发商抵抗风险的意识与能力都得到了显著提高市场需求依旧强劲?未来依然具有较大的发展空间。 1、下半年房地产价格仍将保持平稳上升态势 2、物业类型趋向平衡?户型面积向新政靠拢 3、存量住房市场将会得到健康迅速发展 4、经济适用房将是今后开发的热点 5、汇制改革和汇率调整对房地产市场的影响暂时不大 6、新的政策将会跟进 2.九江房地产市场特点1、高层爆发 九江 2003 年就有 30 层的住宅楼盘出现了但一直以来不温不火每年出现的 30 层住宅楼并不多至今也不过十来栋。2011 年此种情况将彻底改变。 2、别墅放量 九江近几年鲜有别墅项目出现除了新湖-柴桑春天三期有别墅供应外?再想买别墅就的到九江县的首府沙河街镇了2011 年情况将彻底改变联盛-庐山国际新城、信华-映日荷花、新湖庐山国际等楼盘都有别墅面世。3