第九章 税务会计.pptVIP

【例】华泰房地产开发公司在三环内某繁华地段建造一幢商住写字楼，该开发项目于20×6年4月开始，共占地5 000㎡，建筑面积40 000㎡，商住写字楼于2007年6月完工并于9月底全部售出，每9 000元/㎡，取得销售收入共计36 000万元。该公司为此应缴营业税的税率为5％，城市维护建设税税率7％，教育费附加费率3％。该写字楼开发成本为3 000元／㎡，开发成本共12 000万元，支付土地出让金800万元，支付银行借款利息500万元。该公司能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出，该公司所在地政府确定的房地产开发费用扣除比率为5％。应纳土地增值税的税额计算如下： 第一步，先计算增值额 （1）转让房地产收入36 000（万元） （2）准予扣除的项目金额： 取得土地使用权所支付的金额800万元 房地产开发成本12 000万元 房地产开发费用＝500＋（800＋12 000）×5％＝1 140（万元） 转让房地产的税金＝36 000×5%×（1＋7％＋3％）＝1 980（万元） 从事房地产开发的加计扣除金额＝（800＋12 000）×20％＝2 560（万元） 准予扣除的项目金额合计＝800＋12 000＋1 140＋1 980＋2 560＝18 480（万元） （3）增值额为＝36 000—18 480＝17 520（万元） 第二步，再计算增值率 增值率＝17 520÷18 480＝95％ 第三步，计算土地增值税税额 应交土地增值税税额＝增值额×增值率 —扣除项目金额×扣除率＝17 520×40％－18 480×5％＝6 084（万元） 第九章 土地增值税会计 教学目标: 1.了解土地增值税的概念与特点； 2.掌握土地增值税税制要素； 3.掌握土地增值税应纳税额的计算； 4.掌握土地增值税应纳税额的核算 前望镣被框爽烫撤歪屯间艇亦豆臂增宗鹰拟净歉姬锻陆耻冯疫豺类崇奸洪第九章 税务会计第九章 税务会计 第一节 土地增值税概述 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 一、纳税义务人 纳税义务人：为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 株锭扦胎剿咬苦悠格杜莲苯牵瑞荣诸罢磁寄苔援氯晓络厢潘锐金宛谜荔铃第九章 税务会计第九章 税务会计 二、 征税范围 1.征税范围 ⑴ 转让国有土地使用权 ⑵ 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 2.界定标准 1. 是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 2. 是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让征税。 3. 是对转让房地产并取得收入的行为征税。 氓拆菩拆但眉受呢朋谗惭府腹释影嗓体甄哲泛柔枷郡藩锦霸醒墅痒染屹蛀第九章 税务会计第九章 税务会计 3.对若干具体情况的判定 ⑴ 以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物 包括3种情况，应征税。 ⑵ 以继承、赠与方式转让房地产的 不征税 ⑶ 房地产的出租 不征税 率趋髓树遂寂镐尾舱谍订共除寓膀愧土兵梁雷供摇负维瞪辜蔓心盖雁演灶第九章 税务会计第九章 税务会计 ⑷ 房地产的抵押 在抵押期间不征税 待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定征税。对于以房地产抵债发生房地产权属转让的，应征税。 ⑸ 房地产的交换 应征税 个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核定，可以免征土地增值税。 ⑹ 以房地产进行投资、联营 暂免征。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征税。 炕神孙碗抵艇沟朱轨邑涩崎泡蹋龄唾罚渗撒辆怂遏稿怠沥氓暇饭腕激翠救第九章 税务会计第九章 税务会计 ⑺ 合作建房 建成后按比例分房自用的，暂免税。 建成后转让的，应征税。 ⑻ 企业兼并转让房地产 暂免征 ⑼ 房地产的代建房行为 房地产开发公司收取的代建收入属于劳务收入性质，不征税。 ⑽ 房地产的重新评估 不征税 旬拥钎房菊员诌祈匿桥光畜衙哥桥符冲钵痒琅爷硕愧沪较那谍翻健慷咽厅第九章 税务会计第九章 税务会计 三、 税率 四级超率累进税率 四、纳税期限与纳税地点 1.纳税期限：纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并提交有关资料。 2.纳税地点：房地产坐落地。转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 菌扯韧仲汲浓百马伯廓谊雪砒惋挪湃菱姨鸳吗坯带芦村胖躲佰醋础肃铜铂第九章 税务会计第九章