规划方案评价手册编制.docVIP

规划设计方案评价目的 检测市场定位评选最优方案 检测市场定位 评选最优方案 方案修改方向和建议，作为项目建设的可执行方案 项目解读和营销的应用 规划设计方案评价指标 方案核心评价指标体系技术可行性 方案核心评价指标体系 技术可行性 价值实现性 成本控制性 在规划、建筑、景观等方面采用的技术、材料产生的成本控制 规划指标 规划主题 功能组织 空间组织 交通组织 景观组织 配套组织 开发设计组织 1、各利益方的愿景和目标 2、土地价值判断 3、资源的有效利用 4、形象展示的需求 价值实现性评价指标 各利益方的愿景和目标 方案能否体现各方的愿景和要求，能否达成原定位目标？ 开发企业的盈利效果或品牌的目标 功能的设立是否配城市的定位 与当地的政府发展规划设想目标是否吻合 产品与前期设想的客户目标是否吻合 土地价值的判断 根据土地自身与周边的交通、配套、景观等资源判断，判断土地不同功能价值区； 资源的有效利用 四周有哪些可利用及需要规避的资源 如何规避资源劣势，创造资源优势 有无挖掘完全 有无最大化利用 形象展示的需求 整体建筑天际线的高低起伏变化 地标性建筑的塑造要求的指出 形象风格与与周边环境的协调性 成本控制性指标 建筑单体建造成本 建筑单体装修成本；根据项目不同的品质定位，建筑形体的建造用材、工艺等方面判断是否与其品质效果相符合； 建筑产品创新的建造成本 园林景观建造陈本 园林景观的建造成本与品质空间效果的符合度； 风格主题创新的构建成本 后期维护成本 技术可行性评价指标 规划经济指标 通过规划方案呈现的各项量化指标检测项目规划经济指标是否满足规划设计条件的基础上，与项目发展定位设想的各项指标是否相符。 常检测的指标如下： 项目整体平均容积率、密度、绿化率、层数； 各功能区细项指标（各功能区的产量、密度、绿化率）； 各类型物业产量配比 规划主题创 一般是指精神层面的设计，结于一个新意概念的创意。 住宅项目规划主题： 创意一般体现于平面构图中；通过国内外思想采购借鉴、文化浓缩等元素，通过运用建筑布局、社区道路纹理走向的整体设计，构成标新立异、赋予文化色彩、利于营销鲜明主题的推广的总体规划主题；如南宁恒大苹果园，其规划主题创意为社区平面规划像级一个苹果； 商务项目的规划主题 其创意则体现于产品中；通过挖掘当地文化背景和机遇，形成具有一定创意色彩主题的建筑空间，以此强化项目的个性和特色；如迪拜的帆船酒店…… 商业项目的规划主题 其创意主题的体现不是单一的，则是多元化因素构成，如建筑形式、业态、街景等元素同构建的一种文化氛围。如旅游商业街区的主题创意，体现的旅游文化底蕴，需要从某种文化在建筑形式上、业态的设置和街景的设计上，就需从给人轻松、休闲、趣味等方面的创意。 功能组织 功能组织：根据项目定位所给功能定位，就项目地块价值分析结果进行功能分区的合理布局，形成相对明确的功能区划建议，关键看四个因素： 一是 功能区与地块价值的匹配度；从各类型物业功能性质判断所属的地块价值区域，从而进行各类物业的功能合理划分； 二是 各能区之间的联动关系；各功能区的关系是因相互相成关系而相邻布置？还是避免相互之间的视线、交通、品质空间效果的影响而独立开布局？ 三是 功能区的各项规划指标（容积率、密度、绿化率等）；功能区的各类指标是否合适项目发展目标的定位要求 四是 功能区产品和结构，产品结构的设定能否与各项指标体现出功能区建筑空间和环境品质的效果目标。 一般混合型房地产开发项目常见有如下几种功能主题： 不同的主题功能区住宅 不同的主题功能区 住宅 商业 商务 配套 顾问 住宅功能区 强调独立性；一般分布于地块内为自然景观丰富、远离城市主干道，环境相对幽静的区域； 商业功能区 强调外化性；一般分布玉为靠近城市人流主要方向上，濒临城市道路区域 商务功能区 强调展示型，一般分布与城市干道交汇路口，利于商务产品四面展示的区域； 配套功能区 强调合理服务性，作为其他功能区的配套设施，是提升其他功能区的价值的因素之一；一般分布于地块内人流集中区域或地块边缘区域，具体需要根据服务配套性质而定。 空间组织 空间组织：主要是从空间效果和尺度两方面进行控制，保证项目产品品质符合项目定位目标。以下针对不同主题的空间组织进行细化分析； 住宅空间 即居住的大环境，而非独立封闭的产品内部。 住宅空间组织主要控制几大要素：间距、高度、朝向和建筑元素，即在明确了项目容积率和密度的基础上，主要对项目楼栋的尺度和朝向进行控制，进而控制整个项目空间效果。其中包括对各类空间的效果控制，如入口、中庭、组团等，最终均以舒适度来衡量居住空间标准； 舒适度常规衡量标准： 朝向：南东北西 朝向：南东北西 视野：开阔不开阔 远距近距 通风：通透不通透 采光：高楼层低楼层 楼栋间距