仙林鸿雁名居北侧地块可行性研究报告要点.ppt

功能定位。本项目的功以能定位为住宅小区，以开发别墅为主，小高层为辅。 象征性定位。本项目地处大学城，周边学校众多，高校云集，所以本项目以“文化气息”为象征，同时体现周围优美的环境优势。 产品定位分析 制定价格策略必需考虑三个最基本的因素：客户需求表、成本函数、竞争者价格。 本项目采用“消费者需求+竞争”的定价策略，以消费者的潜在心里接受价格为出发点，以竞争对手为参照来确定价格。同时采用“低开高走”的渗透定价策略，先迅速占领本地市场，再逐步回收投资成本。 价格定位分析 举办“巡回展销”，吸引有意向的客户。 通过展销会及大型促销活动促成销售。 利用原有的客户网络渠道。 宣传、销售建议 透过网络及刊物发放楼盘宣传讯息，达到全世界每个区域，有助发展商拓展业务需要； 与媒体合作，以新闻稿形式报导楼盘最新动向及发放有关开发商背景报导等，以客观角度让市场接受。 其他本地宣传媒体包括：户外广告、报纸、电视、电台、杂志及新闻性报导，实行以全方位宣传策略提高项目知名度。 宣传 销售 BACK 总 结 仙林地区环境优美，有山有水，交通便捷，不同于市中心的嘈杂拥挤，仙林充满了青春活力，是生活享受的首选之地。仙林板块的房地产市场还有很大发展空间，随着仙林的发展迅速，基础设施、交通配套日趋完善，越来越多的懂得享受的富人乐于在仙林买房，而仙林地区本身高校、精英云集，别墅项目不多。 本项目在拿地时以地王之名已经博得很多关注，地块处在仙林中心地区，位置极佳，地块本身条件优异。 综上所述，此地块有很大的潜力和竞争力，可用于开发别墅项目。 LOGO 仙林鸿雁名居北侧地块 项目可行性研究报告 3 总 结 1 市场 状况分析 2 项目分析 主讲内容 TEXT TEXT TEXT TEXT 仙林板块 竞争个案 综 述 市场状况分析 南京 房地产市场 长期看好南京房地产市场 房地产供应结构的改变 展望未来，南京房地产市场的特点 南京房地产市场 （一）展望未来，南京房地产市场的特点 短期内市场反弹稳定性有待确认，中长期前景依然乐观凭借救市政策出台，刚性需求得到释放，这是反弹的第一层次；目前改善性需求开始大量进入市场，这是反弹的第二层次；反弹的第三层次是投资性需求人市。 因为房地产作为一种金融产品，其市场是自用与投资兼备的市场，缺乏投资性需求，市场难以真正繁荣。依照我国房地产市场周期规律，房地产市场的低谷期和发展期呈现波浪式上升态势。同时根据南京房地产市场过去的经验总结，房地产自然调整周期一般不超过2年。经过一年的调整之后．有理由相信，南京房地产市场在一年后很可能走出低迷的状态．重新活跃起来。其中的前提就是政策的稳定性得到延续．反弹则可以持续进行。由于房地产业有着较强的产业关联效应，在扩大内需中有重要的作用。而且从中长期来看．经济的良性增长、人口红利、持续的城市化带来源源不断的购买力都为房地产市场提供了有力的支撑，这决定了乐观地预期楼市立场和视角。房地产市场往往被看作是一个地方经济发展的“晴雨表”，随着宏观经济和固定资产投资的兴起，房地产开发义会迎来新一轮景气周期。 （二）房地产供应结构的改变 1、短期内租赁市场活跃，长期内平稳发展 “租金决定价格”，房价最终还是受租金制约并会和租金水平取得一定的平衡。目前只是部分消费者对无力购房或持观望态度，暂时只能通过租赁来解住房问题，观望的广泛存在使租赁客户有所增长。而在供应方面，南于投资者为了避免新政带来的利润损失，部分短线投资者开始转到租赁市场进行长线投资。同时，也有业主看好未来租赁市场，纷纷选择出租房屋获益作为一种投资方式，这都导致房源登记量上升。但是我们应该看到，随着租房价格的上升到一定的边界，市场状态逐渐明朗，人们仍旧会回到购房的路径上来，部分潜在购房者退出租赁市场后，将使活跃的租赁市场趋于平稳。 2、实用户型住房将成市场主流 国家出台的一系列宏观调控政策对于投资性购房的打击是很大作用。投资性购房受压抑，刚性需求购房将成为未来楼市消费的主流。而考虑到最近几年的房地产开发的大户型潮流，中低端消费者的购房需求还有较大缺口。所以总面积在100平方米以下的实用套型住宅将成为市场主流。而80平方米及以下的两室户型可能更受欢迎。 （三）长期看好南京房地产市场 除了一般城市要素的分析．南京市更有可能支持起来未来蓬勃发展的房地产业。南京作为我国唯一的世界级城市群的三大“支点”之一(上海、南京和杭州)，作为长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、全省现代服务业中心、全国重要的科教中心、东部城市绿化中心呈现美好的发展蓝图。南京还可以做长三角专利产品交易中心、机电化工产业基地和三大金融中心之一。在江苏省及南京