项目二 土地估价.ppt

项目二 土地估价 房地产估价 估价的程序 1.获取估价业务 2.业务受理 3.制定估价作业计划 4.资料的收集与整理 5.现场查勘 6.综合分析和估算 7.撰写估价报告 8.交付估价报告书 9.收取估价服务费 10.估价资料归档 土地估价方法 市场比较法 收益还原法 剩余法（假设开发法） 成本逼近法 路线价法（185，自学） 基准地价修正系数法 能力要求 任务1 运用假设开发法评估地价 一、概念 假设开发法：（Residual method）又称剩余法，预期开发法、净余开发法、余值估价法、余值法或倒算法。专门用于评估土地价格的一种方法，是从待估价土地上所建造的房屋等预期销售收入减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种方法。 这种思想早在杜能（1783~1850）时期就有了，杜能有《孤立国同农业和国民经济有关系》中就提到。(经济学----计算地租理论时) 二、理论依据 —— 预期原理(与收益法相同) 预期：房地产价格(正常的市场价格)及各项费用支出 三、假设开发法适用的对象与条件 (一)适用对象----待开发房地产(主要是土地) 详细：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)，在建工程(包括停建工程)，可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建) (二)假设开发法的前提条件 运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测： 1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；----最佳使用原则 2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价格。 四、假设开发法的基本公式 土地价格=房地产预期销售收入— 土地开发费用 －建筑物成本— 期间费用— 税金— 正常利润 简化公式： 土地价格=房地产预期销售收入— 除土地价格以外的房地产的开发建设成本— 税费— 正常利润 五、公式中各项的求取 1、房地产价值(房地产预期销售收入) -----通过预测来求取，一般采用比较法，对于收益性的房地产也可采用收益法。 2、开发成本------ 土地开发费：完成土地“三通一平”或“七通一平”的费用和基础设施费用。熟地则不计算。 建筑物成本：前期工程费、建筑安装工程费和公共配套设施费用 l?前期工程费：勘察设计费用和可行性研究费用 l?建筑安装工程费：（归建筑承包商）直接费、间接费和计划利润 l?公共配套设施费：物业管理用房、菜场、停车场、幼儿园、托儿所、小学、银行、邮局等的建筑费用。 3. 期间费用：管理费用、销售费用和筹资费用 ⑴管理费用：监理费、场地维护费等，一般按开发成本的一定比例估算。 ⑵销售费用：通常按销售收入的1~5%。 ⑶筹资费用：筹资利息，无论是自有资金，还是借入资金，都应计算筹资利息。 利息的大小取决于：本金、利率、期限 ①本金：预付资本都得付利息，预付资本为土地出让金(未知，为所求，设为V)、土地税费、土地开发费、建筑物成本、管理费用。注：销售税费一般不计息! ②利率：银行贷款利率，有单利和复利之分，按告之计算 ③期限：即开发经营期，起点：取得估价对象(待开发房地产)的时间，即估价时点；终点：开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。 开发经营期：开发期(前期和建造期)和租售期，可采用比较法来估计。 Ⅰ 前期----从取得待开发土地到施工开始的这段时间。 Ⅱ 建造期----从施工开始到开发完成的这段时间。 Ⅲ 租售期----从开始租售开发完成后的房地产，到将其全部租售完毕的时间。预售时，租售期与开发期有重合；在租凭的情况下，租售期通常到开发未完成的房地产的经济寿命结束为止。 注：土地出让金、土地税费为期初投入，需付全期利息；土地开发费、建筑物成本、管理费用可假设为均衡投入，它们需付半期利息。 4、利润 ——包括开发建设利润和转让销售利润，一般情况下正常利润指转让销售利润，开发建设利润已构成其开发建设成本的一部分。利润是按投入的百分比计算。房地产利润根据项目的不同，其利润率也不一样，一般为总成本的15%左右。（温州土地抵押评估，利润率统一设定为18%） (1)直接成本利润率 =开发利润/(土地取得成本+开发成本) (2)投资利润率 =开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用) (3)成本利润率 =开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理 费用+销售费用) (4)销售利润率 =开发利润/开发完成后的房地产价值(销售收入) 5、税费