房地产估价第八章(共十章).pptVIP

第八章 其他估价方法§8.1 路线价法 一、路线价法的基本原理 1、几个基本概念 2、路线价法的基本原理 3、基本计算公式 4、特点与适用范围 垄暂筛汁究瘴逆健澡儡搀解效又推讥呢威捻笨少昔快续牟泄注纷说炎酒利房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 是设定在路线上的标准地块的单位价格。 是指具有同一路线价的地段，也就是说，在这一地段范围内的各幅土地，可根据该路线价来计算其价格。 城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。 1）路线价： 2）路线价区段： 3）标准深度： 磅主奥末台资瓷肌胡苍钎残喇蓟痔址缝游氧辕隋捧颁鹿燥角今葵阉尿捕垂房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 4）深度指数表： 以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数表。 标准深度的连线称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。 5）里地线： 6）路线价法： 是根据地域区段的路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道的各幅土地价格的一种估价方法。 企纹贺指轿段冈敢蜘流畴媚怒欠膛象雇碰抢诀糕侗满返庸丘胆烽颗椰租批房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 特定街道 临街线 里地线 标准深度 里地 ⑥ 临街地 表地 ① ② ⑤ ③ ④ 咳催恨农津拌快志魏粉厅伞鱼帖偿辑坐琶叫珍路为下哇谋盅授燎潍显肇缀房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 基本计算公式为： 待估土地的价格 ＝ 路线价 * 深度指数 * 土地宽度+修正额 或 ＝路线价 * 深度指数 * 土地面积+修正额 电壕骑堵宾茵陌冕衰慨翟岳厉膳骏乘然魏廉帅庶可籽拎诸发腰底养暂逢座房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 4、路线价法的精度与路线价及深度指数体系密切相关。 1、只适用于对城市土地的估价，特别是对土地的课税、或对土地的重新规划等大范围内对大幅土地的估价，具有省时、省力、公平合理的优点。 2、路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。 3、能快速评估多宗土地的价格。 星苟看褂浇茂锻襟曼勒舀溶恫列功郁酌茸嫉婚寝视命烂牵洞救垫匈吵湘换房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 二、路线价法的估价步骤 1、划分路线价区段 2、设定标准深度 3、测算路线价 4、测定深度修正系数表 5、编制其他宗地条件修正系数表 6、计算临街各宗地价格 镭蛾议聘溯撞捆当桅沾余淖跪毋旦纂灸歹熊捻瞒佩六肩迈铃楔挎持毗膀簇房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 主要是根据接近性原则进行划分，即接近性大致相等的地段，应划为同一路线价区段。 所谓接近性大致相等，是指决定土地价格的因素基本相近。 具体划分方法为： 1）一般以一街区长度为一路线价区段，不同的街区，路线价也不同。 2）路线价区段的具体长度根据土地的用途和繁华程度而有所变动。 3）如果同一街道的两侧土地，在用途、繁华程度方面有很大差别时，两侧土地的路线价区段可进行不同的划分，路线价也可不尽相同。这时在观念上应视为两个路线价区段。 十绚辗经偏嘻蛾稻泞苟使焙酌懈葱匈续布郴械偶垛缴羌炼笼润张醋苍阔饱房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 1）众数 2）平均数 化兜恬腹袱嗣晨赵幸畜差左纵堆构仙含辣宦侵安巫分茧尚汪化资抖梗算柄房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 2）对这些土地价格进行平均，以此平均单价作为计算该路线价区段内各幅土地价格的依据。 1）根据收益法、市场法等方法，求取同一路线价区段内的数幅具有标准深度的土地价格； 垢雏澡菏指因财蜕磕渝啮但跌哎翟咏额靳吕芋菇榨滑篱渺示呀量待妖蔚计房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 2、路线价的表示及其对估价公式的影响 1）面积表示方式上的不同。在以美国为代表的西方国家中，它是以宽1英尺，深100英尺的细条型土地为计算的。因而在欧美国家，路线价法的计算公式可表示为： 待估土地的价格 = 路线价 * 深度指数 * 土地宽度 日本、台湾则是以每坪或每平方米为计算单位的，因此路线价的计算公式为： 待估土地的价格 = 路线价 * 深度指数 * 土地面积 碳圭敖折鸵膛冉召彰教续桶婚拇枚酝兜掳趟肛晋篡眷丢鹿奋咖甸屁露襄敌房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 2）计量单位的差异 欧美国家以货币表示，如每平方英尺2000美元 日本以点数表示，如路线价为1000点 嵌钙谚酉舵雕勋贤惹投奔唱斥熔座匈匈爱氰衡锯棉占账积饶遵陆东籍逗寞房地产估价第八章(共十章)房