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第八章 土地增值税 第一节 土地增值税基本原理 一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税（资源税类）。二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收 三、土地增值税的作用（一）增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控（二）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为（三）增加国家财政收入为经济建设积累资金 第二节 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。四个特点：第一，不论法人与自然人。第二，不论经济性质。 第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 第四，不论部门。 第三节 征税范围 （一）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的1、出售国有土地使用权的。（涉及契税）注1：出售集体土地（违法行为），不属于土地增值税的征税范围；注2：出让国有土地，也不属于土地增值税的征税范围；注3：购买者应该缴纳契税。2、取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。（涉及契税）3、存量房地产的买卖。（涉及契税） （二）以继承、赠与方式转让房地产的这里两种情况不征，其余情形征收：1、房地产的继承。不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税）2、房地产的赠与。 （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不属于土地增值税的征税范围。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围。（对方一般要缴纳契税） （三）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税）（四）房地产的抵押1、对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。（不涉及契税）2、待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。3、对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。（涉及契税） （五）房地产的交换1、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。2、其余情形属于土地增值税的征税范围。（契税按照交换的价差由支付者缴纳）（六）以房地产进行投资、联营1、对于以房地产进行投资、联营的，暂免征收土地增值税。（涉及契税）2、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（涉及契税） （七）合作建房1、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；（涉及契税）2、建成后转让的，应征收土地增值税。（涉及契税） （八）企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（不涉及契税）（九）房地产的代建房行为不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税）（十）房地产的重新评估不属于土地增值税的征税范围。（不涉及契税） 【同步练习】【例1－1】下列行为中，应缴纳土地增值税的是（ ）。 【例1－2】下列行为中，应缴纳契税的是（　）。A.出让国有土地使用权　B.转让非国有土地C.转让国有土地使用权D.国家机关将房产无偿划拨给下属事业单位E.房产所有人将房屋产权直接赠与某足球俱乐部F.房产所有人将房屋产权通过国家机关赠与教育部门答案：【例1－1】 CE【例1－2】 ACE 【例2－1】下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（　）。【例2－2】下列各项行为中，应该缴纳契税的有（　）。A.以房地产作价入股进行投资或作为联营B.双方合作建房，建成后转让的C.对被兼并（合并）企业将房地产转让到兼并（合并）企业的D.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的E.房地产出租，出租人取得了收入答案：【例2－1】 BD【例2－2】 ABD 【例3】下列行为中，不征收土地增值税的是（　）。A.转让集体土地的行为B.土地使用权所有人将土地使用权赠与直系亲属的行为C.转让国有土地使用权的行为　　D.土地使用权所有人通过国家机关将其赠与教育事业答案：ABD 第四节 应纳税额的计算 一、土地增值税的计算公式应纳土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×扣除率1、税率、扣除率2、增值额、扣除项目金额增值额＝收入总额－扣除项目金额 3、举例：某房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元，扣除项目金额1000万元。要求：计算应缴纳的土地增值税税额。 计算步骤和方法：（1）收入总额＝4000（万元）（2）扣除