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收益法常见错误 1、净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失＋其他收入－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用 有效毛租金收入：潜在毛租金收入-收租损失-空置率 潜在毛租金收入：不包含押金或租赁保证金利息收入 有效毛收入：潜在毛收入-收租损失-空置率 潜在毛收入：潜在毛租金收入+利息收入 收租损失：按照潜在毛收入的一定比例来估算 空置率：按照潜在毛收入的一定比例来估算 出现的错误 对空置率和租金损失率遗漏或者没有说明数值取值来源 遗漏其他收入（租金收入中未考虑租赁保证金或押金利息收入） 有效毛收入计算有误或者基数有误 空置等造成的收入计算有误或者基数有误 5）运营费用中遗漏或者基数有误或者没有说明数值取值来源 常规包括 税金 房产税、营业税及附加、城镇土地使用税 营业税及附加＝有效毛收入×5.5 % 房产税=有效毛收入*12% 必备的费用 维修费＝建筑物重置价格/有效毛收入×维修费率 管理费＝有效毛收入×管理费率 保险费＝建筑物现值×保险费率 6)计算管理费时要说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。 7)管理费计算基数给出是按有效毛租金收入，则不应含押金或租赁保证金利息收入，若是按有效毛收入，则应含押金或租赁保证金利息收入。 8)房产税计税基数是有效毛收入，包含押金或租赁保证金利息收入（或称为有效毛收入，注意不是有效毛租金收入）。 9)城镇土地使用税和营业税一般情况下应该考虑在运营费用中，如果租金内涵中说明城镇土地使用税和营业税另外单计，由承租人负担，在租金中不含这两种税，则在计算年出租费用时不用考虑这两种税。 10)没有考虑收租率或入住率或满客率。 11)估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。 12) 利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。不同层数的租金以及不同用途的租金以及资本化率是不一样，如果是统一的必须写清楚理由。 13) 运营费用不能包括以下四项 A.运营费用不包含抵押贷款还本付息额。 但当只测算房地产的自有资金价值时，则需要在扣除了运营费用的基础上再扣除抵押贷款还本付息额，即应采用税前现金流量。 B.不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含寿命比整个建筑物寿命短的设备、装饰装修等的折旧费。 C.房地产改扩建费。 D.不包含所得税。 如果评估投资价值，采用扣除所得税后的收益，称为税后现金收益。 14)采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；15)计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；16) 净收益方面（扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等）； 17)计算有效毛收入时认为空置率为0或者入住率为100%不合理。即使真有这种情况，至少要说明原因。 41、 2、在估价报告估价对象中提到了已租赁，要指出是否未考虑租赁情况对估价对象的影响。 5、要说明估价对象租金内涵是指出租方式、租金交纳方式、是否含押金或租赁保证金利息、各项运营费用是否包含在内，如物业服务费等。 6、7、用收益法计算时，是用的租约租金，但没说明租约期限、租约情况的具体说明，这个算错。 8、估价对象目前已出租，在估价对象中未考虑租赁对估价对象有无影响，这是算。 9、10、11、月租金、年有效毛收入、年运营费用等处要说明是预测值。 12、 13、风险调整值需要说明是预测值、是客观值 14、收益期限确定错误。 15、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 16、在求取净收益时，必须分析未来收益变化趋势（预测值）。 17、 19、土地增值税的计税基数是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额. 20、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 21、报酬率确定错误。 A、资本化率选定错误 B、功能或用途不同的房地产选用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨和经济增长作为资本化率 E、Y选定缺乏依据和过程 F、建筑物、土地、房地产三者资本化率不匹配 G、不同收益类型（期间收益与未来转售收益）应采用不同的资本化率 22、确定依据一般为银行一年期存款利率.国债利率.同类物业平均收益率.同行业物业的平均收益率,一般不考虑物价指数、经济增长率、贷款利率、通货膨胀率、所得税率。 ? ? ? 23、无形收益是不用单独计算而是通过求取较低的