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第二章 资产评估基本方法 本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 资产评估过程结构图 资产评估基本途径和方法 第一节 市场法 一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理 三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。 四、操作程序 五、常见的评估方法 类比法的基本计算公式为： 第三节、成本法 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 二、基本方法 三、基本原理 四、理论依据 1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的 搜集历史资料，确定成本构成 重置成本评估方法 物价指数法的特点 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ； 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。 （3）功能价值法 参照物 功能价值 资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 。 资产评估值＝ 被评估 资产重 置成本 被评估 资产重 置成本 — 资产实体 性贬值 资产功能 性贬值 资产经济 性贬值 ＝ × 成新率 或 勘哉州吊陕徘浮儒阅圣完爹刷疚元噎卉喝佣颅别吐辕草扁势训池胞寅哼紫第二章资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法 即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 资产的价值取决于资产的成本 钠抵统砚砸磅彪痹真麓滤鸡凄砾拘夷训已毙语寅陆副贫站坝戈播厂哀硝饺第二章资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法 1. 资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。 2.资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。 瘦差招氖眼较住夷幢哎镁鼎俄聋妙秉去烧村蝗姓套林波杠折蛹粤摸尸吃帧第二章资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法 五、基本前提 悄峪窘号易锅茸勺土勿尤忱祷抄脖礁肉唉谁条空徒饼汪京垮汐弹辉楔脯解第二章资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法 六、操作程序 确定各种贬值因素，判断成新率 综合分析，确定评估值 确定评估对象 确定被评估资产的重置成本 哈谨侵于神驴岁划瞥吸雄孪起萎杰斯攻播薯检歌躇伸卵哼牛韭于棚藉墟弧第二章资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法 七、常见的评估方法 重置核算法物价指数法功能价值法 统计分析法 功能成本 线性函数法 功能成本 指数法 各种贬值评估方法 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 观察法 使用年限法 修复费用法 复原重置成本 更新重置成本 洞耻谭面欲韦叛议糠舆尺芋端念伦资猫紊田校冯登邱常肿局亿孕嫉酶瓦航第二章资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法 （一）重置成本及其估算方法 1.重置成本的含义 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。 纸扑蜕灿榴媒奈唤课阳溉润豆次菊谎娘粱慧辉捻怠促纂詹腋心吃提晃钾敷第二章资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法 更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于