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第八章 基准地价修正系数法 商业用地地价因素修正系数表 测算公式 对于改变土地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等土地使用条件的 , 补地价的数额在理论上为批准变更时新旧土地使用条件下的土地市场价格之差额，即： 补地价 = 新土地使用条件下的土地市场价格-旧土地使用条件下的土地市场价格 其中：对于单纯提高容积率或者增加建筑面积以及改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的数额为： 补地价(单价)= 新楼面地价×新容积率- 旧楼面地价×旧容积率 补地价(总价)= 补地价(单价)×土地总面积 如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则： 补地价 (单价)= 楼面地价×(新容积率-旧容积率) 或者 补地价 (单价)= （旧容积率下的土地单价/旧容积率） ×(新容积率-旧容积率) 或者 补地价 (单价)= （新容积率下的土地单价/新容积率） ×(新容积率-旧容积率) 例1：某宗土地总面积1000m2, 容积率为3, 对应的土地单价为450元/ m2, 现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算应补地价的数额。 答案：30万元 例2：某宗面积为 3000 m2 的工业用地 , 容积率为 0.8, 楼面地价为 700 元/m2 。现按城市规划拟变更为商业用地 , 容积率为 5.0, 楼面地价为 960 元/m2 。 试计算应补地价的数额。 答案：1272万元 * 腑洁移锗差剧籍裸溃平炯隅亩搞朔候朱梁学彭烘馁楼裤暑洲蓄索官遁返纂chap09 基准地价修正系数法chap09 基准地价修正系数法 基准地价系数修正法 3 基准地价评估的基本原理 1 基准地价的概念与特点 基准地价评估的原理 基准地价评估的原则 建设用地基准地价评估 2 基准地价评估区域的确定 资料整理 样点数据检验 基准地价评估 基准地价评估资料的调查 基准地价的确定与公布 基准地价系数修正法的概念 基准地价系数修正法的理论依据 基准地价系数修正法适用的对象和条件 基准地价系数修正法的操作步骤 补地价的测算 4 高层建筑地价分摊 5 主锑咎耗饲舆痘战凸挥淡费莲案靛村者射玩莲糯编虑叼特唉春斤统构立国chap09 基准地价修正系数法chap09 基准地价修正系数法 基准地价的概念 基准地价是政府对各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权平均价格，对应的使用年期为各类用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果需经政府认可。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 基准地价评估的任务是以城市（镇）整体为单位，针对城镇内的各土地级别的不同区域类型，按不同用途评估出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地价的修正体系。 第1节 基准地价评估的基本原理 腮咏斟孙窃侍彭趋铃布沿芒畏甩缀弦奸诽姬之错踌烁暖殃偷喻常买裴避呀chap09 基准地价修正系数法chap09 基准地价修正系数法 基准地价的特点 1、基准地价是一种区域性的价格 ； 2、基准地价是一种分用途的价格 ； 3、基准地价是一种平均价格 ； 4、基准地价是有限年期的价格； 5、基准地价具有时效性； 6、基准地价是一种控制性价格。 莆涎坛伊苗臂霞煌研瘪嘿杯囱狈增嗓吾饼后疤舟定夕爹监朽翻汽吝莱盾林chap09 基准地价修正系数法chap09 基准地价修正系数法 基准地价评估的原理 1、土地收益是基准地价评估的基础； 2、各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础； 3、各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位 ； 4、土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。 馒渣弱辞苛单坠拼萨御风纳邻卓缺姐宰闲晒凿梅侈滔罗陷舌德雁老毗蚤铣chap09 基准地价修正系数法chap09 基准地价修正系数法 基准地价评估的原则 1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则； 2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 ； 3、各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 ； 4、与社会经济水平相适合、相协调的原则 ； 5、选择合适的估价技术路线原则。 被侍淄瞄哈撑循舔安哉燎墨埔昭褪竟症杰甜号阶东邻憨多屿也舟卧运汽标chap09 基准地价修正系数法chap09 基准地价修正系数法 第2节 建设用地基准地价评估 建设用地基准地价评估的步骤 1、基准地价评估区域的确定； 2、基准地价评估资料的调查； 3、资料整理； 4、样点数据检验； 5、基准地价评估； 6、基准地价的确定与公