第六章房地产评估2.pptVIP

房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 二、房地产的特征 1、位置的固定性区域性和个别性 三、房地产评估程序 1、明确评估基本事项 2、拟定评估工作方案 3、实地查勘搜集资料 4、选用评估方法，进行评定估算 5、确定评估结果，撰写评估说明和报告 第二节土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 二、土地资产的分类及其特性 （一）土地资产及其分类 从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，可以纵横两方面认识。 从纵的方面看，分为三部分，即地上空间、地下空间、地表。 土地分类 1、按社会经济用途分：工业用地、商业用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地（如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地）等。 2．土地按其经济地理位置可以划分为城市中心区、一般市区、市区边沿区、郊区、边远区、在实践中这种分类形式通常是以土地的等级表现出来的，如城市一级地、二级地等。还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。 3．按所有权归属，土地可分为国家所有土地和集体所有土地。我国城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有，住宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。 4．按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。 （二）土地资产的特性 土地资产的特性包括自然特性和经济特性两个方面。土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性是指人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性。 土地的自然特性表现在以下方面： 1．土地面积的有限性。 土地的经济特性主要表现在以下几方面： １．用途多样性。 ２．经济地理位置的可变性。 ３．可垄断性。 三、土地资产价格体系 （一）土地资产价格类型 １．基准地价。 ２．标定地价 ３．土地使用权出让底价。 ４．转让价格。 ５．出租价格。 （二）土地资产价格的特点 1．土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定 2．土地价格主要由土地的需求决定 3．土地价格具有明显区域性 4．土地价格的上涨性 四 影响地产价格的因素 （一）一般因素 1、行政因素 2、社会因素 3、经济因素 4、其他一般因素 （二）区域因素 1、影响商业用地土地价格的区域因素 1）商业繁华程度 2）交通便捷度 3）环境优劣度 4）规划限制 5）其他因素 2、影响住宅用地价格的区域因素 1）位置 2）交通便捷度 3）基础设施保证度 4）公用设施完备度 5）环境质量度 6）规划限制 7）其他因素 3、影响我国工业用地的区域因素 1）交通便捷度 2）基础设施完善度 3）产业集聚规模 4）环境质量 5）规划限制 6）其他因素 （三）个别因素 1、位置因素 2、地形地质因素 3、面积因素 4、地块开头因素 5、土地利用因素 五、土地使用权评估原则 （一）替代原则 1、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定 2、土地价格水平是由最了解行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定 3、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定 （二）最有效使用原则（注:1、应根据城镇规划中的最适宜用途来确定，如城市闹市区中的街角地，其最佳用途应该是商业用地。2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度，如建筑密度、容积率。地产评估一般选最有效使用强度。3、应用这一原则时，必须符合国家法律、法规和政策的规定。 （三）变动原则 （四）供需原则 （五）贡献原则 第三节 土地权属及其处置 一、土地权属的类型 土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等 （一）土地所有权 《中华人民共和国土地管理法》规定，我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于全民所有即国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山属于集体所有。 （二）划拨土地使用权 （三）出让土地使用权 土地使用权出让最高年限按用途分别确定 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 （四）集体土地所有权 第四节 土地使用权评估的方法 一、市场法 计算公式 P 被评估房地产评估价值 P` 可比交易实例价值 A 交易情况修正系数 B 交易日期修正系数 C 房地产状况修正系数