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南宁北湖路GC2010-077地块 土地使用权出让价格评估报告 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc277084258 1 宗地基本概况 PAGEREF _Toc277084258 \h 1 HYPERLINK \l _Toc277084259 1.1 宗地基本情况 PAGEREF _Toc277084259 \h 1 HYPERLINK \l _Toc277084260 1.2 宗地所属区域概况 PAGEREF _Toc277084260 \h 1 HYPERLINK \l _Toc277084261 2 资源禀赋条件分析 PAGEREF _Toc277084261 \h 2 HYPERLINK \l _Toc277084262 3 市场条件环境分析 PAGEREF _Toc277084262 \h 3 HYPERLINK \l _Toc277084263 3.1 城市经济社会环境 PAGEREF _Toc277084263 \h 3 HYPERLINK \l _Toc277084264 3.2 房地产行业环境 PAGEREF _Toc277084264 \h 4 HYPERLINK \l _Toc277084269 3.3 仙葫片区塘区商品住宅市场分析 PAGEREF _Toc277084269 \h 7 HYPERLINK \l _Toc277084272 3.4 典型案例分析 PAGEREF _Toc277084272 \h 8 HYPERLINK \l _Toc277084273 4 宗地土地评估 PAGEREF _Toc277084273 \h 10 HYPERLINK \l _Toc277084274 4.1 宗地技术经济指标 PAGEREF _Toc277084274 \h 10 HYPERLINK \l _Toc277084275 4.2 宗地土地价值评估 PAGEREF _Toc277084275 \h 10 宗地基本概况 宗地基本情况 宗地位于五合大道南侧（如图1~2所示），土地批准用途为城镇住宅、批发零售用地；土地使用年限为：城镇住宅用地70年、批发零售用地40年；地块实际用地面积为75301.61㎡（折合112.952亩），建筑密度＞1.5且≤2.0，建筑密度＞25%且≤30%，绿地率＞35%且≤40%。根据主要规划设计条件及初步的规划构思，项目拟建设总建筑面积为15.6万㎡，其中：住宅14.31万㎡（包含廉租房0.75万㎡），底层商业0.75万㎡。 宗地所属区域概况 南宁市仙葫片区是南宁城市规划中一个全新的城市综合服务、花园式居住新区和文教基地，是邕江以北、柳南高速以南围合起来的一个辽阔区域，总面积46平方公里，规划人口15万人，新区着力打造一个环境优美、舒适宜居以及具有浓厚文教特色的城市新区。 宗地地处仙葫片区五合大学城内，为各类高校所环绕；待五合大学城建成后，该区域将成为南宁市重要的居住区及教学基地。 图1~1 仙葫片区功能分区示意图 资源禀赋条件分析 宗地地处仙葫片区五合大学城内。五合大学建成后将成为南宁重要的文教基地，具有极高的居住及休闲生活价值，因此该地块的地段价值弥足珍贵、与日俱增。 宗地地块紧挨着仙葫片区交通主干道——五合大道，交通便利，随着仙葫片区开发建设的进一步深入，人气的进一步积聚，地块核心居住价值将逐步显现。 地块实际用地面积约为112.952亩，容积率2.0，属于南宁市今年出让的居住用地中为数不多的低容积率地块，具备打造高端楼盘的潜力。 图2~1 地块位置图 市场条件环境分析 城市经济社会环境 2007年以来，在北部湾经济区大发展的大环境下，南宁市社会经济各项指标保持着平稳、快速的增长，城市规模、经济规模不断壮大、扩能，城市化进程进一步推进，产业结构不断优化等，这都将为南宁产业的多元化，以及投资、消费、居住等环境得到大幅改善，提供经济夯实的基础。 表3~1 2006-2010年南宁市经济社会发展情况 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年上半年 GDP(亿元) 870.15 1069.01 1316.21 1492.38 801.8 固定资产投资（亿元） 447.22 560.22 693.44 1043.91 592.42 社会消费品零售额（亿元） 435.51 515.62 631.68 757.01 418.21 城镇人均可支配收入（元） 10938 12597 14446 16254 9276 数据来源：南宁统计局，宝资通整理 从上表来看，南宁各项社会经济指标都运行良好，其中GDP每年以15%的速度稳健递增；固定资产投资年增长率保持着两位数，特别是