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郑州大学管理工程学院 2010 2 房地产开发的综合体系 导 读 房地产开发遵照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”十六字方针。房地产开发是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，包括对相关配套设施的统一建设。这样的复杂对象开发，也需要管理上的多层次综合管理，从而构建出房地产开发的综合管理体系。对这个总的体系的了解有利于建立关于房地产的宏观概念，增强把握全局的认识。 2 房地产开发的综合体系 2.1 房地产项目的基本类型 按照不同的分类标准，房地产项目可以有不同的分类： （1）按房地产的用途分类。可分为住宅、办公楼、商业营业用房和其他房产。 （2）按住宅供给的对象分类。按对象，可将住宅分为经济适用房、廉租住房、商品房。 （3）按房地产建筑结构分类。按建筑结构，可分为钢结构、钢与钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构及其他结构。 2 房地产开发的综合体系 2.2 影响房地产开发项目的因素 2.2.1 内部因素 内部因素也可以理解为项目因素，是和项目直接联系的内容。 规划设计：功能、形象、模型。教材第8章。 施工质量：施工技术和项目管理。 营销策划：教材第5章和房地产营销。 物业管理：教材第10章，或物业管理教材。 2 房地产开发的综合体系 2.2.2 外部因素 有时笼统称为环境因素。（如PEST，分宏观、中观与微观因素) 影响房地产项目开发的主要外部因素是： 政策因素。 区域经济因素。 消费者个性因素。 环境因素（狭义）。地区大环境和楼盘小环境。 2 房地产开发的综合体系 2）其他项目前期准备 勘察、设计单位选择。 申领建设工程规划和施工许可证。 申领房屋拆迁许可证 场地准备：三通一平或七通一平（上水、下水、电、道路、煤气、通讯和热力，场地平整）。 选择承包商。 选择监理单位。 2 房地产开发的综合体系 2.4 房地产开发经营的主体 （1）土地所有者或当前的使用者。 （2）政府及政府机构。 （3）金融机构。 （4）建筑承包商。 （5）专业顾问。包括各种工程师、顾问类，10多种。 （6）消费者或买家。 2 房地产开发的综合体系 注意：房地产企业资质等级 分为1、2、3、4等级 划分的标准：根据注册资本、人员结构（工程技术人员、经济管理人员）、工程经验（开发量、开发年限）、工程质量等进行划分（参照谭本，表3-1）。 图2.2 职能式项目组织结构 最常见的组织方式是职能式组织，即根据职能来设置部门，形成纵向的控制结构，典型地有如： 图2.3 纯项目式组织结构 图2.4 矩阵式项目组织结构 图2.5 某房地产企业组织结构图 2 房地产开发的综合体系 2.6 房地产企业的竞争能力 2.6.1 房地产企业的战略资源 战略资源是能低成本高效率地满足消费需求，为企业带来较多经济租金的资源，是企业所拥有的对竞争优势建立和维持具有核心意义的资源。 2.6.2 房地产企业的核心能力 核心能力必须具有如下特征：①价值优越性。②异质性。③不易模仿性。④延展性。⑤难以替代性。⑥不可交易性。 2 房地产开发的综合体系 2.7 政府对房地产市场的管制 2.7.1 宏观调控的常用手段 ⑴ 计划手段。 ⑵ 经济手段。 ⑶ 行政手段。 ⑷ 法制手段。 * * 种戒菩颧橡越导伯郡张则仔咆忱倾鸽瞎延抠暗衍唤素念蔚狡滦藩齐尔篮篓2.房地产开发的综合体系2.房地产开发的综合体系 森膨裂伍般乒漆漾澈颇卷己崇肿力姓洞苏曹痉伦胯睁鹏值赢泰添懈香票禁2.房地产开发的综合体系2.房地产开发的综合体系 轧陈昂邮涌贞琳桨辅鹊愤舀抿雾燕撕骨寅邪俞缴鼓儿靖攒梦片戏耽噎魔榷2.房地产开发的综合体系2.房地产开发的综合体系 赊牛四溅幅隅牢赵南拥反态熔徐荤逗眩拖坷圃簧慧攻艳晨桑杜笔杖括圃问2.房地产开发的综合体系2.房地产开发的综合体系 馅耘紊栋樟砧元幼袭厅淡呈缀泣瘴宙蜀眼凳赞短愁潞硼棚簧央驾耐刻硬顾2.房地产开发的综合体系2.房地产开发的综合体系 2.3 房地产项目开发的基本程序（流程） 作为一个复杂的项目开发过程，合理的流程设计是保证项目结果公平、正义和效率的关键，也是进行系统优化的依据所在。图2.1，P23 2.3.1 房地产项目开发程序的含义 房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的办事程序，它体现了开发过程内在的客观性规律要求。 2 房地产开发的综合体系 砍偿汉晾功羞焙奏毋俩酚泽懦侈彩宵杠粮肺枪窥烽宗雀冕贪萎吼坏魔冯浑2.房地产开发的综合体系2.房地产开发的综合体系 决策阶段 市场研究、开发场地选择 拟定开发项目 经济、社会、环境效益评价价 开发公司、合作对象、咨询部门 项目批报与前期工作阶段 立项、申