大型商业的前期规划.docxVIP

? ?一个大型商业地产项目成功与否前期工作至关重要，前期的市场选址是否合理，市场调研是否全面、市场定位是否准确都与项目生死息息相关，本文主要讲了大型商业项目开发前期系统定位策略。 ? 　　一、项目目标市场定位　　开发商在完成大型商业项目项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。它将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等。 ?　　目标市场定位工作属于微观判断，即以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米的平均零售额，即可以得出该项目地址可发展商业房地产项目的规模。 ? ? ? 　　二、项目经营定位　　大型商业项目虽具有购物、休闲、娱乐等共同特征，但仍然要做出项目的个性，即差异性定位。项目经营定位的差异性影响建筑规模上的差异性。按照大型商业项目的建设规模差异与定位有如下关系： ?　　建筑规模与定位关系建筑规模覆盖商圈定位3万平方米以上覆盖整个城市局部，服务人口30万以上市级大型商业项目1－3万平方米覆盖城市局部，服务人口10－30万人地区大型商业项目3000－10000平方米覆盖城市的一个居住区，服务人口1－5万人居住区大型商业项目3000平方米以下服务人口1万人以下邻里型大型商业项目　　如何塑造大型商业项目经营差异性，一般从项目功能定位、经营特色定位、经营方式定位、经营业态定位四个方面来构建。　　1.项目功能定位　　现代大型商业项目功能组合购物功能最基本的功能，体现在大型商业项目商品品种、档次上。服务功能基本功能之一，体现在物业管理和客户经营主体服务两方面。休闲功能附加功能，体现在大型商业项目的休闲配套设施上。娱乐功能附加功能，体现在各类游戏活动的设置上。餐饮功能中西快餐、中餐、西餐、冷饮、咖啡店、小吃店、酒吧、茶艺馆、特色店（如日韩料理店、美国单迪当等）修理功能家电维修等批发功能批零兼营商务功能商务服务中心? ? 国内外有主题特色的大型商业项目借鉴花园型大型商业项目 / 园林型大型商业项目借鉴点A.注重环境设计，室外场地极大且风景优美，有喷泉、瀑布、水池、假山、花坛等组成大花园；B.非单体建筑，而是由大百货商厦、大卖场、美食娱乐城、名店一条街，医院、宾馆等3－5幢建筑有机结合在一起对标项目——　　3. 项目经营方式定位　　大型商业项目经营方式的确定主要取决于投资商实力、经营目标及承受风险能力等因素。大型商业项目的经营方式与住宅有巨大的差别，常用的有以下几种：自营、统一招租、委托管理公司进行经营管理、多种形式组合的租赁、店中店、时差分租、售后包租、部分经营租赁加部分出售。 ?　　经营方式一：自营　　场内商铺既不出售也不出租，完全由大型商业项目开发商自己经营管理。　　经营管理的盈利方式 ? ? ?盈利方式内容购销自行销售，自担经营风险保底抽佣将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，大型商业项目仍按保底额的一定比例抽取佣金纯分成将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共同经营，共同承担风险　　经营方式二：委托管理公司进行经营管理　　场内商铺既不出租，也不出售，交由专业管理公司进行经营管理。双方约定一定的最低经营保底额，当经营额低于该保底额，大型商业项目仍按照保底额的一定比例抽取佣金；当经营额高于该保底额，超出部分则由双方按约定的比例分成。 ?　　经营方式三：统一招租　　将场内铺位或专柜统一出租与实际用家，大型商业项目获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。　　经营方式四：部分经营租赁加部分出售　　该种经营方式是指将大型商业项目内一定面积的商铺用于出售、一部分面积的商铺用于出租，也有可能余留一部分面积的商铺进行自身经营。这种经营方式有利于大型商业项目的整体运作。 ?　　经营方式五：店中店　　店中店多用于开设专卖店，分部分招商与全部招商两种。“店中店”是一种高档的档位出租形式，与档位出租的差异在于档位是全开放式，而店中店是在一个大的商业空间中划分出一个个小的、独立的、封闭型的、集中的单位空间。店中店通过租赁合约确立租赁关系。店中店以面积计算租金，可获得加倍的租金收益。在商铺出售时，为追求效益最大化，也可以采用该方法，但缺陷是物业管理、商场维护的难度很高。 ?　　经营方式六：时差分租　　指将大型商业项目内一定面积的商铺利用不同业态、不同营业时间要求，进行时段、季节性的时差租赁。通过运用各种业态不同营业时间的交