厦门房地产市场走势分析风与险规避.docVIP

厦门房地产市场走势分析与风险规避 分享到： 新浪微博 QQ空间 开心网 人人网 ? 何福龙/厦门国贸控股有限公司 一、厦门房地产市场供需关系分析 ?1. 关于供给 房地产供给主要反映在土地供给。从图表1可以看出，近几年来厦门土地成为了极为稀缺的资源。2002—2004年三年，土地供应量仅为300万平方米建筑面积，尚不足一年的房产销售量，虽然其中有多数属于往年协议取得用地，但从土地需求角度来说，开发商资金的充裕与土地供给的不足带来地价竞争激烈，成本上升。2005年开始增加土地供应量，达300万平方米，但依然相对有限，其中包含了不少酒店、写字楼等地块。2006年明显加大了土地供应幅度，上半年（截至6月8日）公开出让土地已达308万平方米，其中住宅建筑面积（部分配套商业）约255万平方米，特别是岛外土地供应有较大程度的提高，这从一定程度上会缓解供需矛盾，但岛内土地供给更为不足。 ?2.关于潜在需求 从市场需求的角度来看，2005年厦门全市户籍人口153万人，比上年增长4.39％，人均住房面积21.4平方米，若以人均住房面积30平方米较为舒适，人均住房面积25平方米为紧凑，则从舒适型角度来看，在不增加人口的情况下，全市有1315.8万平方米的需求量，从紧凑的角度来看，有550.8万平方米的需求量。以2005年商品住宅销量230.67万平方米计算，则市场的静态需求量应该还有5.7年。 如果按人口自然增长率计算，到2020年，厦门市人口将达到300万，若住房增量比例与人口增长比例一致，按人均居住面积30平方米计，则在价格合理的情况下，住宅的潜在需求量可以保证市场31年，在紧凑情况下，至少也有8.4年的潜在需求。以下结合收入，我们进一步分析厦门房产市场的有效需求。 ?3.关于有效需求 分析得出： 36万元以下房产有效需求量为56.22亿元，大于实际销量（17.79+4.49=22.28亿元）： 36万-50.4万元有效需求量为38.71亿元，大于实际销量（16.45+12.97=29.42亿元）； 50.4万-79.2万元有效需求量为29.86+18.25=48.11亿元，大于实际销量（32.61亿元）； 79.2万-108万元有效需求量为11.98+5.53=17.51亿元，小于实际销量（23.69亿元）； 108万元以上有效需求量为6.27+4.42=10.69亿元，小于实际销量为（17.95亿元）。 由以上收入房价分析可以看出，从最基本的需求面考虑，市场的总需求量（171.23亿元）远高于实际销售量（125.95亿元）；分段来看，79.2万元以下住宅出现供不应求的局面，市场具有较强的需求支撑，79.2万元以上住宅存在一定的例外。这是因为： 1）越是高收入阶层其收入水平统计所具有的误差越大（大量私营业主以及其他避税与灰色收入因素），因此需求同样带有一定的不准确性。居民储蓄余额年平剧增长幅度约为23.39％，而收入增长幅度仅为9.4％左右，消费性支出增长幅度8.35％，说明统计收入仍带有相当的缺口。 2）由于存在大量79.2万元以下房产供不应求的局面，市场上79.2万元以上房产开始有两户家庭组合供房的局面。典型如独生子女的结婚，一家6人共同买房的现象。 2005年城乡居民储蓄存款余额为623.86亿元，以8％的住房支出来看，可以支付49.9亿元的购房首付款，由于二次置业以换房支付五成首付，则其置换前房产也需提供约五成首付，因此，以49.9亿元购房首付款即可撬动199.64亿元的住宅新房市场，则从储蓄存款余额的角度上说，市场总量需求也是供不应求。 另一方面，可以看到投资市场的需求也有所增加，适当的投资也有利于租赁市场的发展，可提供外来就业人员暂时无法购房的租赁需求，以10％—20％投资比例，则市场需求将增量17亿-34亿元。据市城调队抽样调查显示：200户城镇居民中，拥有2套以上房屋的有42户，其中28户在出租房屋。 ?二、房价的相关经济分析 ?1.关于经济增长——人均增长 从GDP与房价正相关的角度来看，1997-2005年8年间，房价的实际涨幅已达100％，其中近两年增幅达60％-70％，而GDP年均发展速度在12％-16％，人均生产总值增幅约在12％。考虑人均住房面积增加的因素（公摊增加，居住改善等原因，按年2％-3％递增），则房价的年递增幅度应在9.27％左右。因此人均GDP这8年的增长速度与房价100％的增长结果还是比较符合的，但房价的增长空间已不适宜超过GDP增长速度大幅上升，未来房价的变动仍会符合GDP的变动（需剔除交易成本的增长因素，如税收等无形中带来实际房价的增长）。 ?2.关于固定资产投资增长 2005年厦门固定资产投资额为402亿元，相当于人均增加2.63万元，