地产巨头拿地方法介绍.doc

【房地产企业拿地策略】 1 【海南房地产开发商拿地从机会主义到战略机会主义】 3 【广州房地产生态概念再起 开发商拿地难度加大】 5 【房地产商疯狂圈钱拿地囤积开发商捂地谁来管】 5 【2007年房地产企业拿地需要另类方式】 6 【房地产拿地成本已现“天价”会出现崩盘吗？】 9 【现在房地产拿地的途径有几个？】 10 【房地产：行业内上市公司高价拿地的背后】 10 【房地产大企业拿地忙 小企业出让急 】 11 【房地产商混战二三线城市 再掀拿地热潮】 11 【看好省内房地产市场 大都置业2.1亿元宁海拿地】 13 【美国汉斯房地产公司斥资17亿元首次在上海拿地】 13 【房地产纳入外资投资限制类名单 外资拿地受限】 13 【外商投资房地产监管加强 设立公司须先拿地拿房 】 14 【广州房地产生态概念再起 开发商拿地难度加大】 14 【房地产并购时机到来 香港房产商入驻内地拿地！】 15 【葛洲坝子公司海集房地产 13.6亿元武汉竞拍拿地】 15 【上海开发商8亿澳州拿地 欲进军当地房地产市场 】 16 【房地产商疯狂拿地秘密:囤而不建助推房价】 16 【看好厦门房地产市场 华润置地大手笔入厦拿地】 19 【房地产行业07年上半年回顾：上市公司高价拿地的背后】 20 【大房地产开发商纷纷深入花都各镇区拿地】 20 【重庆 房地产上市公司竞相拿地】 21 【老潘拿地记 房地产商加紧跑马圈地】 22 【千亿融资助推地产寡头时代来临】 24 【金地集团：拿地、融资轮动，加速企业扩张】 25 【境外大鳄囤地大战】 26 【房地产企业拿地策略】 　　国六条后，限价、限户型面积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求，尽管新政大军压境，但土地市场活跃依旧。 　　2006年， 　　7月，深圳。宝安中心区某商业地块以18.8亿元被西岸新天置业以底价揽获。 　　9月，上海。万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块，期间，金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。 　　10月，世茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90万平米的地块。 　　11月，华润置地以总价人民币15.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。 　　而以上资料所显示的土地获取方式枣招、拍、挂，是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一，与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。 　　自1987年，中国出现第一例土地使用权拍卖以来，中国的土地市场开始迈入市场化，而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。 　　19年来，在地产企业拿地这个渠道上，不变的是什么？改变的又是哪些？从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化，我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但目的和关注点却大同小异。 　　一、中国式土地供应 　　1、土地市场化中的里程碑 　　1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在中国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。 　　1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。 　　同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。 　　1990年，国务院第55号令发布实施了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。这是我国土地制度改革的第一个里程碑。 　　2001年4月30日，国务院发布了15号文件，其中明确了关于土地经营管理的规定。15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化，并形成制度。 　　2002年4月3日，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定，并要求自2002年7月1日起施行。 　　政策的出台，在于引导和培育市场，不断完善土地供应方式及监管机制，推行土地市场化运作，避免土地供应的暗箱操作和发展商囤地等不良行为，为企业提供一个相对公平竞争的市场环境。并通过调控手段来调整发展商通过土地增值的获利空间。 　　在此环境下，要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略，如与政府合作、企业并购和招挂拍相结合，以应对政策的调整，实现预期利润目标。 　　2、企业拿地三招式 　　行政命令式。 　　政府在危改及基础设施建设中的建设用地分配，一般通过行政划拨方式，比如危改拆迁、工商企业改造、经济适用房、基础设施等。 　　资本市场。 　　资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为： 　　A、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。