关于租售比的若干问题.docVIP

租售比 目录 1 什么是租售比 2 租售比的指标界定 3 租售比的计算方法 4 中国楼市目前的租售比 5 影响租售比的因素 6 租售失衡看房地产投资风险控制 7 请重视房屋租售比这个指标 关键词：租售比 租金 房地产市场 房地产投资 银行贷款 1什么是租售比 租售比(租赁价格与销售价格比)一词源于国外，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。用来衡量一个区域房产运行状况。 从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着虚高或投机行为。 2租售比的指标界定 　　租售比一般界定为1∶200至1：300之间，如果租售比低于1∶300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估；如果高于1∶200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大。 随着租售比的降低楼价的泡沫越大。 　　从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。 3租售比的计算方法 国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款。这时买房是不合算的；如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。 租售比的大小已成为国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴雨表。专业房地产人士认为：用售价与租金比可以反应目前租房合适还是买房合适。因为售价与租金比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标，若售价与租金比严重失调，买房不如租房。以北京京西远洋山水公寓项目为例，目前100平的户型的平均售价15500 元/平方米，平均月租2700元，租售比约1∶418。意味着该项目投资价值相对变小，如果自住，租房更为合算。 4中国楼市目前的租售比 中国社会科学院城市发展与环境研究中心日前发布的《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告 NO.4》显示，2006年我国部分大城市二手房的租售比已超过国际警戒线，房价虚高倾向明显。北京2007年从年初的1：249涨到年末的1：318，远超过一般租售比1:200的国际警戒线。 国家发改委2008年发布的分析报告指出，2008年年初以来，我国城镇住宅价格的走势显露平稳迹象，但是与历史数据相比，该涨幅仍然处于高位。根据70个城市抽样调查结果测算，今年上半年，全国房屋租售比已经低于1∶400，即使是租赁市场需求旺盛的北京市，房屋平均租售比也已达到1∶325，已经低于国际租售比1：300的预警线下限,楼市泡沫严重。 20208年10月受市场观望情绪影响，房价整体呈现了下行趋势，而受奥运会等影响，北京2008年租金价格涨幅非常快，且租赁高峰期由八九月转移到10月，甚至延长至11月，由此引发租售比的租金部分涨幅明显，导致租售比增大。据统计资料显示：以平均户型75平米计算，2008年10月份北京市的租售比为1：341，而去年10月为1：396，租售比值同比上升13.9%。 租售比上升说明房价正在向内在价值回归，但目前平均1：341的比值距正常1：300的下限还有一段距离，说明尽管房价有所下降，但仍存有一定的泡沫成分。业内人士预计，未来一年内租售比随着房价的下跌会继续上升。 5影响租售比的因素 租售比作为房地产投资价值体系的体系指标，需要结合完全的指标体系进行演算，需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。国家不同时期的房产政策的出台也会影响到租售比变化，从而直接影响着消费者购房投资。 6目前影响租售比的因素主要有： ⑴国家房地产等不动产税率情况 不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。如果不动产税出台，另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大的变化，在房价上升的势态中，如果开征不动产税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤积空房不使用就会受到极大的制约。 ⑵关于房地产消费者的宏观贷款政策 例如我国出台的房贷新政中