愿买愿买的买卖过程.docVIP

业主权利的性质——私人财产共有份额权 摘要：本文针对购买商品房的居民不知晓、不重视他们之间是共同持有私人财产的关系，说明了商品房小区业权的本质是私人财产共有份额权，业主之间是私人财产的共有关系。 1、愿买愿买，储户变“业主” 商品房愿买愿买的买卖过程，出现了“业主”：例如买股，入伙变股东；买房，入伙变房东；买车，变独个车主。合伙买船，变船东；合伙买矿，变矿主。于是把买房入伙的房东，简称，业的“主”。 “钱”变成了“业”，肯定还是自己的财产，只是形式变了，原来一人持有，现在多人持有了，那么这种多人持有的财产权是什么样的呢？这种多人持有的小区资产的财产权，可以称之为共有权和专有权。下面先类比买股票，简单介绍，然后分别详细说明： 开发商卖小区房子的性质，其实就是按照拟好的招股说明书转让份额权，买到的是共有财产的份额权利和责任，因为，小区财产类似公司财产：多人共有；按投票规则投票决定于共有财产有关的事情；份额权转让可以不经其他人同意自己决定——“把房子再卖掉”。主要不同点在于：在中国，业主入伙的共有财产权不能登记为法人，公司则是法人。不过在中国例外的是，台湾的所有社团法人都称之为“财团法人”；业主共有财产权组织非盈利，公司是赢利组织。 2 共有财产份额权的份额是怎么形成的？什么时候确定的？ 仍以公司为例，公司发起人招股的文件上，也就是销售共有财产份额权的合同，决定了一共多少股，每股占总股数的比例份额。 同理，小区规划设计建设的文件也非常明确地规定了：用于居住的，用于商业营业的，这两种独立使用的空间面积，这种专用空间总面积，加起来就是100%，卖的一个住宅单元的面积，或一个商用营业单元的面积，占总面积的比例，就是共有财产份额的大小。 按照开发商建设项目过程来看，这种专用空间总面积的具体确定，是在规划部门对报建正式批复的规划设计要求，开工前核发《建设工程规划许可证》的时候，独立使用面积构成及比例的数据就已经具有法定效力。此后，在销售专用面积的第一份合同生效的时候开始，开发商就再也没有独自决定修改变更规划的余地了，因为需要各份额权人共同投票决定。 但是，实际上，开发商在销售的时候，对专用空间面积的构成，也就是共有财产份额权的内容，并没有当作合同的正式条款，卖房人也不认为自己买的只是专用空间和专用空间对应面积的共有财产份额比例。直到成立业主大会或其他被迫需要表决的时候，才听说面积要过半的说法。 如此普遍的不知晓，不关注，不思考，怎么会形成小区共有财产的共同决策和运转呢？如果要关注、思考，需要问问自己几个基本问题： 3 置业变业主，业主的权利到底是什么？ 居民拿存款置了业，到底换得什么权？形象地说，就是掏钱的业主对小区、对自己的“房子”能做什么主？有了通常的“房产权”、“土地使用权”这个产权，究竟能做什么主？名称上讲是业主，业主业主就是能做主的人，那么能做什么主呢？ 对自己口袋里的钱，能做的主是清楚的，自己说了算；换成股权，能做什么主，也是清楚的，那么换成了某某小区的财产，换成了“房产证”、“土地证”以后能做什么主呢？这需要在下面细细说明： 买房人买的实际上就是专用空间和专用空间对应面积的共有财产份额比例。或者说，就是专用空间权和共有份额权。所谓专用空间，就是进户门里面的部分；但是，更重要的其实是整个小区共有财产的份额。 3.1专用空间权 对于专用空间，就是在进户门里面的空间范围里，自己家能独自做主，包括空间怎么隔断、墙上涂抹什么颜色、挂什么画，家具怎么摆放；请什么人到里面来。要这个专用空间，就是要能在这个空间里面过日子，在这个空间里面起居饮食活动的权利。所以说到底，对专用空间，就是一个满足自己使用功能的专用空间使用权。 但是，对许多跟自己专用空间联在一起的东西，就绝对不能独自做主了，例如柱子、上下楼板、跟左右邻居专用空间的隔墙，还有上下水管、烟道等各种管线，因为一旦自己家施工改变了原来的情况，其他人家使用就要受到影响。通过与相邻专用空间的相互影响可以看出来，其实每户人家对专用空间能做主的目的就是能舒服地在里面过日子，每家都要能舒服地过日子，那么前提就是对绝大多数重要的结构和管线都不能独自做主，例如，落水管改造，外墙面、外阳台改造，虽然好像在自己进户门里面，也是跟其他人家有关联的，所以没法独自做主。 以外墙面、外阳台改造为例，从以下几个方面可以看出，虽然跟自己专用空间联在一起，但是没有办法归在独自做主的范围里面。 首先，从现行的产权证面积测量操作标准来看，通常所称的外墙面(建筑上称之为外立面)墙厚的一半，算在“公摊面积”里，既然是公摊，就不是专用空间计算面积里的部分，所以，不是自己专用空间的部分，就不能由各家各户独自决定，而是只能由所有分摊的业主决定的事情。 第二，从情理上看，每户人家在买房子的时候，之所以看中之后买下来，绝对少不了一个前