创新商业地产的业态设计.docVIP

创新商业地产的业态设计 ? ? 商业地产所涵盖的物业比较广泛，一般将商业用地性质上建筑统称为商业地产，产品类型在目前市场上普遍存在的包括商铺（建筑形态分为购物中心、商业街和独立商业）、写字间（建筑形态分为高密度的集约式办公、低密度的独立式办公和混合型的商住办公）、酒店（建筑形态分为独栋或建筑体内的独立分区）、公寓（按照目前一些中心城市的规范限定，40年商业用地中出现的公寓归属于酒店式公寓，执行相关建筑规范）。 本文想谈的只是商铺这个层面的业态设计问题，凡是接触过商业顾问公司的人都知道，在商业顾问的报告中出现频率最高的有两个词：一个是业态，一个是动线。好像商业地产不谈业态组合，不谈动线设计，那就根本不是商业地产专业人士。其实不然，这只是商业地产操作流程中的两个环节，其他还包括用地规划、平面布局、交通规划、配套设置、车流规划、品牌组合等等环节。 业态设计来源于是商业零售业，用以区分不同经营形态的零售组织，例如超市、百货店、专卖店等等，再细分到业种（经营品种的分类）和品牌（经营品种的档次和定位）。后来被越来越多的商业地产开发者所使用，用于指导商业设计机构进行深化的项目设计和建设。 商业项目开发前期有比较明确的业态设计，对于项目的规划设计、建筑设计、成本测算、投资分析具有现实的指导意义。但是，由于中国目前的商业地产整体水品还很薄弱，本人接触过的很多项目在进行业态设计时常常出现逻辑混乱的现象，那么，本人就以往接触过的商业项目积累的一些看法，供大家进行探讨。 在目前的国内商业地产开发领域，想做好一个项目的业态设计，不是很轻松，结合国内的房地产开发实际状况，我认为首先要做的是理清层次： 第一层次：明确项目的开发属性。 国内商业地产的开发属性有两类，一类是经营性物业开发，一类是投资性物业的开发（住宅最为明显）。经营性开发一般有明确的经营用途，设计思路比较清晰，其开发者多为实际经营的商家，其开发目的以获取长期的经营收益为主，通常将开发成本折算进固定资产分摊，用以核算成本利润率等指标，但在目前的国内市场，只是极少数。投资性物业是以开发物业获取投资回报为方向，以出售和出租的方式为主，对商业经营没有明确限定，这是国内目前的商业地产主流。以下主要讨论的就是第二类开发属性。 明确开发属性的目的，是要保证项目的业态设计最终符合开发商的财务设计要求，确认投资回报率、成本利润率和现金流的基本要求。 财务模型的原则：租售比例*租赁价格；租赁比例／销售价格 只有租售比例、租售价格合理组合，才能满足项目财务指标的要求。 在满足项目财务指标的前提下，才能确定项目租售比例和租售价格。同时，对项目的整体定位也应有了较清晰地认知。 第二层次：明确项目的规划布局。 根据上面基本确定的租售比例和租售价格预估。进行项目平面、立面的基本布局，包括租售位置的选择、面积单位的设定、配套功能的取舍等等。并根据规划情况，初步明确各个主力业态的范围及分区。 根据以往的操作经验，要根据开发商的财务需求，结合项目的规划指标，以及设计师的设计理念，对项目整体的规划布局，明确各个功能分区的建筑形态。应主要考虑如下几个因素： 1、结合前期市场调研及商圈分析的情况，以及商业的最新发展，考虑因各方因素可能进入的一些比较明确的商业业态，并预留建筑设计的空间。同时，计算各个功能分区的规模效益，既要满足商业目前的生存条件，又要适应以后的发展竞争。 2、对需要设计主力业态和核心商业的项目，此时应考虑其商业经营的要求和项目规划的特点，进行位置、楼层、区间的规划。一方面，要考虑项目自身的价值区间，例如在平面上，临街面、朝向、道路等产生的地段高低价值。另一方面，要考虑项目各个区间部分的配套成本的高低，尤其对于大型百货类主力店，其自身的设计规范较多，切忌避免出现过度设计，造成投资成本的浪费。 3、确定零售业态的经营比重，合理安排零售商业与非零售商业的空间划分。以零售商业为主的项目，公共空间的使用较大，可以达到30-50%，此时的设计重点要考虑项目首层、二层和顶层的功能划分。一般来讲，零售商业首层租金远远高于其他各楼层，同时对其他楼层的租金影响也是最大的。在设计时，通常采用首层“多开窗、少开门，一条走道划圆圈”的做法，保持首层商业的价值均衡。非零售商业为主的项目，由于各个功能租金差距缩小，应保持项目不同区间的价值均衡，设计时，多采用增加垂直交通，与首层贯通的做法。 4、项目立面的规则和不规则设计方式，项目平面的对称性与非对称设计方式的运用。设计师，尤其是知名设计师更多愿意在项目立面上进行创意设计，利用不规则的图形创造具有强烈视觉冲击的建筑效果。商业建筑的立面效果虽然重要，但要考虑两个方面，一是不规则设计，不利于商业内部空间分割，同时，建筑成本相应上升，最终的结果是可售或可租面积的价值上升；另一方面，高端商业品牌（特别是