开发第三章.ppt.ppt

From: 乡农 To: 大痿我哪来的2000刀啊！你卖了我得了！ From: 乡农 To: 大痿你就不能别管有没有赏金了啊…………求你了，我就剩10分钟了。。。 十大案名秀格调秀：CLASS --- 跨越高端门槛，作别市井烟火，挥洒人生最高级。概念秀：拿铁镇-----从苦和甜的意大利咖啡中蝶化出独立兼融合的拿铁精神。前卫秀：3·3--------通行的国际元素，直白的商业标注。皇家秀：朱雀门-----用砖头演译皇家威仪和先民图腾，铺染历史遗情。故事秀：碧海方舟----在人神之间穿行游走，创造一个城市的勇气和梦想。情爱秀：长岛·澜桥-----柔情万种，无须夜色，稳钓一世良辰美景。民风秀：长河湾-----九曲一湾的风韵，千年一叹的豪情。品味秀：西山美墅馆-----馆藏N种风情，紧扣一根艺术神经。风华秀：西山美庐-----舶来美人芳泽，承袭百年风华，编织后来居上的梦幻。商业秀：华贸中心-----稳坐财富流转的码头，撩拨灵魂深处的商业冲动。 房地产类型： 居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储用地房地产 特殊用途房地产 综合房地产 房地产需求与供给的调查与预测分析 基础数据调查 居住房地产增量需求的预测 （1）居住房地产增量需求的预测 现有城市居民居住面积增加形成的增量需求 增量城市居民居住房地产的需求 城市房屋拆迁中拆除的住宅房屋面积 （2）各类居住房地产增量需求的预测 居住房地产供给的预测分析 根据供求基本原理确定各类居住房地产的供给量 未来某一年各类居住房地产的供给量=该年各类居住房地产的增量需求×（1+3%～5%） 根据住宅用地的供应计划和容积率数据进行计算 消费者市场层次的划分 潜在市场 有效市场 服务市场 渗透市场 影响消费者消费的因素 社会文化因素：文化、社会 个人因素：年龄、性别职业受教育程度、经济状况、生活方式、个性、自我形象 心理因素：动机、感觉、学习、信念态度 消费者决策过程 参与消费决策的角色：发起者、影响者、决策者、消费者 消费决策过程：引起需要 收集信息 评价方案 决定消费 买后行为 居住房地产消费者的调查与分析 已投入使用的类似居住房地产的消费者调查与分析：年龄、学历、月收入、人口、职业、置业次数、支付方式 拟建项目目标消费者的调查与分析：基本特征、产品特征 竞争者：与本企业提供的产品或服务相类似，并且有相似目标客户和相似价格的企业 产品竞争观念 市场竞争观念 确定竞争者目标 确定竞争者战略 判断竞争者的反应模式：从容不迫型 选择型竞争者 凶猛型竞争者 随机型竞争者 企业应采取的对策：竞争者强弱 与本企业的相似程度 竞争者表现好坏 竞争性项目的调查与分析 Swot分析 1、市场调查与分析的内涵 市场调查是调查者接受委托者的委托，根据调查的目的，采用适宜的调查方法，收集、存储、整理有关资料和数据并形成调查报告的过程。 调查者：采用预测和分析方法，对调查得到的原始资料和数据进行预测和分析，得出调查结论并形成调查报告。 委托者：对调查者提交的报告进行分析并有选择的采用 2、资料来源与市场调查方法 二手资料市场调查方法： 查阅各级政府部门和行业协会公布的统计数据及资料 从合法的新闻媒体和互联网上收集资料 从房地产中介服务机构有偿取得有关资料和数据 一手资料的市场调查方法 观察法：到项目现场、项目的开发企业以及竞争性物业的现场通过直接观察收集第一手资料 询问法：问卷法：现场问卷、征集问卷 电话调查法 座谈会和深度访谈法 实验法：将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后取得一定结果，然后推断出总体可能的结果 其他方法：主题式调查、论坛式调查、记者式调查 3、预测分析方法 专家判断推测法：以专家为信息索取对象，专家动用自己的知识和经验考虑预测对象的社会环境和发展趋势，凭借直觉进行判断。 适用于缺