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利用分等成果修正江苏省农用地基准地价实证研究 扬州环境资源职业技术学院资源系 王丹 摘要 研究目的：利用农用地分等成果汇总平衡农用地基准地价，实现农用地“等”与“级”的衔接。研究方法：比较研究与系统分析法。研究成果：（1）对江苏省农用地基准地价水平进行了分析，认为汇总平衡对于江苏省农用地基准地价评估开展实施至关重要，且利用分等结果汇总平衡农用地基准地价切实可行（2）提出了江苏省农用地基准地价内涵修正的思路（3）通过分等结果测定了江苏省县域农用地质量价格指数（4）提出了控制法和模型法汇总江苏省农用地基准地价平衡的具体步骤，并进行了实证研究。研究结论：利用农用地分等结果测算农用地县域质量价格指数并采用控制法和模型法汇总平衡农用地基准地价是现实可行的。 关键词 土地经济 汇总平衡 控制法 模型法 农用地分等 基准地价 农用地质量价格指数 一、问题的提出 农用地基准地价是农用地级别差异在价格上的体现，现有农用地基准地价评估主要以县域为基本评价单元。由于评估技术路线、方法的差异，农用地基准地价往往不可比，甚至出现等别与评估价格倒挂。农用地基准地价汇总平衡就是将省域内农用地基准地价进行控制性调整，使其与分等结果相衔接。 就江苏省来看，利用农用地等平衡基准地价存在三个方面的问题。首先，农用地基准地价内涵不一致。其次，江苏省分等成果以镇为基本评价单元，而基准地价则以县为评价单元，在区域范围上无法衔接。最后，平衡方法与结果的验证。拟采用如下技术思路。一是利用地价指数等数据对农用地基准地价修正，统一地价内涵。二是利用分等结果计算县域农用地质量指数。三是采用控制法对全省基准地价进行平衡调整，并利用模型法进行验证(图1)。 图1 技术路线图 Fig.1 Technique route 二、江苏省农用基准地价内涵差异与修正 1. 江苏省农用基准地价内涵差异 2001年开始，江苏省启动了农用地定级估价工作，目前已有9个市、县已经通过省国土资源厅验收。%为宜，否则应进行修正。五是设定开发水平差异。六是估价期日差异。 2. 江苏省农用基准地价内涵修正 地价内涵修正主要包括估价期日、价格类型、开发水平和还原利率修正。 （1）估价期日修正。首先将各县的基准地价统一至2006年6月30日，方法为地价指数法，基本公式为：P＝P0×Q/Q0 式中：P—该级别某类用地在2006年6月30日的基准地价；P0—该级别某类用地原基准地价；Q—该级别某类用地在2006年6月30日时的地价指数；Q0—该级别某类用地原基准地价估价期日的地价指数。 受客观条件的限制，绝大多数地区并未测算农用地地价指数，可根据居民消费价格指数、社会商品零售价格指数、农业生产资料价格指数等替代地价指数。 （2）价格类型修正。水田、旱地、菜地价格差异并非体现于土地质量本身，而是体现在不同类型用地所需配套设施之上，统一土地开发水平之后的各类用地，价格相差不大，以概略修正为主。 （3）开发水平修正。农用地开发水平设定为农用地宗地外达到具备灌排水沟渠站设施、通田间道路、通电、农田防护设施以及宗地内达到农地平整、土壤正常熟化等相应的农业生产条件，原基准地价评估设定与上述不一致的，减去或加上相应开发费用修正到上述开发水平。 （4）还原利率修正。江苏省农用地基准地价农用地还原利率设定为3.5-5.0%。如基准地价中还原利率不在此范围的，应进行修正。无限年期地价还原利率修正的计算公式：Vm＝Vn×rx/ rd 式中：Vm—还原利率修正到3.5-5.0%后的无限年期的基准地价；Vn—原无限年期的基准地价；rx—原土地还原利率；rd—原土地还原利率大于5.0%时，取5.0%；小于3.50%时，取3.5%。 通过以上修正得到江苏省各试点县市在无限年期、设定开发水平下各种农地类型的价格。受篇幅限制，本文将以水田为例汇总平衡江苏省农用地基准地价。 三、农用地质量价格指数计算 农用地质量价格指数计算主要参照农用地分等的成果进行。分等结果主要有自然质量等、经济质量等。考虑到在农用地质量定级因素因子指标体系与经济质量等的相似性，质量价格指数的测算应该采用经济质量等。 价格指数测算主要依照江苏省各市分县农用地经济质量等面积统计表进行［2］，共分为七等，分别赋98、84、70、56、42、28、14分，并按各级别在县域的分值比例得出具体分值，通过极值标准化得到农用地质量价格指数。笔者分别对自然和经济分区后的农用地质量指数进行分析(图2)。 图2 江苏省农用地质量指数自然分区分析图 Fig.2 Index of farming land in quality 从自然分区看，江苏省农用地质量指数明显分为三个层次［3］。一是太湖平原区，二是里下河平原区、宁镇扬丘陵区和沿江平原区，这几个区域