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加油站评估讨论－－－－贴子汇总前言：洪文与葫芦娃分别在“方法切磋”和“疑难问答”板块中各自独立提出的关于加油站如何评估的问题，在2个板块内都引发了讨论波澜。前者提出的是“加油站如何评估”，后者提出的是“加油站用地如何评估”。2者虽有区别，相同颇多。先将各位网友的评论逐一整理，以方便查看。 HTMLCONTROL MARQUEE.MarqueeCtrl.1 洪文：请问加油站该如何评估？夏季风：我也曾经碰到过加油站的评估问题.因我所评估的加油站地处偏僻,且尚未投入使用,无可比实例及相关收益,因此只有采用成本法。我也想知道具体方法,有哪位高人请指点一二.秦思：据我所知，加油站的升值很厉害，被中石化收购，都翻了10倍20倍，所以仅仅用单纯的成本法计算肯定不和实际。薇薇：用成本和收益法，应该更好一些吧iamatm：单纯使用成本法我认为不妥。收益法主要是加油站归属于房地产的净收益难以取得，且在论述时也不容易说得圆满，所以也有很大的局限性。我没有碰到过加油站评估项目，不过，我想通过市场法和成本法相结合应该更为客观些。比如考虑类似加油站房地产租金再加上加油站设备价值来评估。n维雾然：运用收益法较为合理 需要考虑临近加油站的分布 车流量等因素 如果以前没有运营过的话的确非常难把握神龙村夫：其实如果只是方法问题，用成本法与收益法或者市场法都是可行的。关键是如何评估与评估多少倒真是个问题。真要整明白这些，我想仅是“请问加油站该如何评估”这一句问话是回答不出更有意义的东东。对此我记得博姐还专门写了一篇《请问清你的问题》。在回答此贴时，我们不明白评估的具体对象，不明白估价目的，其他的估价时点与估价对象背景的特殊情况。得出的回答一定只能在方法之于成本法与收益法的讨论了。于提问者没有任何实际的意义。在此我仅就此可能的问题发表我个人的意见：1房地产之于加油站只是其中一部份资产。采用收益法时，估价时不能把整体加油站的超额收益全部归于房地产，应该考虑一个收益分成或其他办法离析出独立的房地产超额收益。2、采用成本法时，也就是房地分估房地合一的方法，这种方法中对土地的评估时，应该根据权属与规划，合理考虑加油站项目投资者的利润期望。3、其实最好的办法是上述两种方法的综合，即采用收益法求出整体加油站的价值。然后用成本法求出重建一座规模功能一样的加油站房地产的价值与其他机器设备与办公设备等的价值。再采用割差法得出即应归于所谓的超额收益的无形资产价值。那么在这里就应该有一个无形资产价值分成的问题。至于怎么样分成，我想可以有三方面的考虑。a按成本法的价值比重计分；b按成本法的价值再加一个专营权项目共同分摊。c按成本法的价值加专营权项目与管理者才能项目共同分摊。相比之下，a项分摊办法更好操作，c项分摊更为科学但不好操作，很容易让人有评估艺术一说。4、采用市场法时，这种方法实际是不太可行的，因为在同一供需圈范围内一般是很难选择三个以上可比的加油站案例。另外注：我评估过两个加油站，是投资入股的价值评估。两座加油站都是全新的，为注册公司而做评估，我采用了成本法，一方面没有现成的收益资料，另一方面也不敢对所谓的无形资产分成计摊。当然委托方在注册公司时价值要求也不高，即用成本法简单计出的评估值就达到委托方的要求了。所以也就过关了。但从理论上讲，很希望大家一起共同来探讨出一个很好的评估方法与路子来，对于加油站的房地产。阿南：加油站的价值在哪里？除了单纯的房地产之外，还在于一些资质的审批取得，政府的限量审批使得加油站有了部分无形资产在里面，单纯的房地产是很简单就能够评估出来的东平民：首先这个问题楼主的要求不是很清楚的，是加油站的整体资产还是单项资产；只有在整体资产时才考虑加油站的资质和其他因素。如果是单项资产没有市场法，可以采用成本法(包括利润)求取房屋价值，再用其他适合的方法求取综合性质的土地出让价格，两者相加即可。 HTMLCONTROL MARQUEE.MarqueeCtrl.1 葫芦娃：加油站用地如何评估，是大虾的请指教：加油站用地现在应该是按商业用地评吧,觉得太高,另外土地使用权评估要两种方法,一种基准地价系数修正法,另一种一般只能用收益还原法了(成本法适用工业用地,市场法难找交易案例),但收益法需加油站年收入等数据,是商业机密,难以取得,真头痛啊,我有委托方土地租赁收益,但只是个案,应不能作为客观收益吧? vtv不能hope：对于土地，位置决定价格，所以，不能排除按商业用地的可能。根据马克思的地租理论，用收益法是评估土地价值的最佳方法。在这个案例中，如果只评估土地价值而不是整个加油站的话，不应该考虑加油站的行业利润，所以委托方土地租赁收益就是评估土地价值的依据。12315：加油站