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资产评估平时作业1参考答案 案例1 重置成本＝2259×（1+75％×5％+5％×3％+5％×10％+5％×2％+10％×15％+5％×5％） =2400（万元） 会计分录：（1）该企业：借：长期股权投资 8000万 累计折旧 200万 贷：固定资产 1000万 （2）接受投资企业：借：固定资产 2400万 贷：实收资本 2400万 案例2 重置成本＝（75×1.5+15×1.3）×5.8+45×1.6+18×1.5+30 ＝894.6（万元） 案例3 调整计算现时成本，如下表所示： 投资日期 原始投资额 价值变动系数 现行成本 1995年 2000年 2003年 30000元 3000元 2000元 2.16 1．47 1．17 64800元 4410元 2340元 合计 35000元 71550元 计算加权更新成本，如下表所示： 投资日期 原始投资额 年数 现行成本 1995年 2000年 2003年 64800元 4410元 2340元 10 5 2 648000元 22050元 4680元 合计 71550元 674730元 计算加权投资年限： 加权投资年限＝674730÷71550＝9.43年 计算成新率： 成新率＝6÷（9.43+6）×100％ ＝38.88％ 案例4 测算如下： ①计算评估生产装置的年超额运营成本额： （6-3）×6000＝18000（元） ②测算被评估控制装置的年超额运营成本净额： 18000×（1-33％）＝12060（元） ③将被评估控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额： 12060×（P/A，10％，3）＝12060×2.4869 ＝29992（元） ≈30000（元） ②功能性贬值额＝（100×100000）×（1-33％）（P/A，10％，3） ＝6700000×2.4869 元） 案例5 （1）地产价值 40 + 42 + 45 （1+10％） （1+10％）2 （1+10％）3 +50× 1 ×[1- 1 ]× 1 10% (1+10%)30-3 (1+10%)3 ＝40×0.909142×0.8264+45×0.7531+50×9.237×0.7513 ＝36.36+34.71+33.81+346.99 ＝451.87（万元） （2）若该地产持有人以该地产作抵押贷款，其评估结果的资料只能作为会计文件在抵押期限内保存备查，不做实际财务处理。这是因为会计执行谨慎原则，对未来可能的收益不能确认入账。 案例6 根据题意有： ＝ 20 [1-（1+20％ ）40-5] 10％-20％ 1+10％ ＝250×0.929 ＝232.21（万元） 资产评估平时作业 2 参考答案 案例7 根据上述所给资料代入公式： V＝1000×（1.3×10×4+1.25×10×4+102×10×4+1.1×10×4+1×10×2） ＝1000×（52+50+48+44+20） ＝1000×214 ＝214000（元） 案例8 i)评估思路：该宗地属于待开发建设的商业用地。由于市场上交易案例不足，难以采用市价法，也无法预测该宗地独立的收益，不宜采用收益现值法，用重置成本法也不尽合理，故应选择预期开发法，即假设该宗地开发完成后，从房地产总价值中扣除房产价值后的余额，就是土地使用权价格了。 　　ii)预测开发后总收益。 　　①旅馆现值：由于宗地开发后，旅馆、商餐、健身娱乐部分预计可马上出售，可按2年后收益折现。旅馆现值：18000×18000×（1-10％）×（1+10％）-2＝240978240（元） 商餐、健身、娱乐用房现值： （6000+6000）×16000（1-10％）×（1+10％）-2＝142801920（元） 合计：383780160元 　　 合计：383 780 160元。 　　②物业出租收益现值：对于写字楼和公寓的出租收入，是发生开发完成后40年，属于递延年金。因此，折现时应进行2次折现。 100×（4000+10000）×（1-0.2）×0.75×（1-10％）×12÷10％×[1-（ 1 ）40] ×（1+10％）-2