项目二确定土地估价原则与估价要素.pptVIP

第二章 土地估价的基本理论 本章主要内容： 1、? 地租理论 2、? 区位理论 3、?土地市场理论 4、?土地报酬递减规律 重点及难点 1、地租的本质、类型 2、传统地租理论的基本观点及指导应用 3、区位理论中的概念、分类及农业区位论 的基本观点 第一节??? 地租理论 基本要求： 掌握：地租的定义，地租与地价的关系。 熟悉：马克思主义地租理论，新古典城 市地租理论。 了解：地租理论在土地估价中的应用 难点：有关基本观点 重点：地租的本质、类型，传统地租理 论的基本观点及指导应用。 第一节 地租理论 主要内容： 1、地租概念 2、马克思地租理论 (1)级差地租 (2)绝对地租 (3)垄断地租 (4)矿山地租 (5)建筑地段地租 3、新古典城市地租理论(自学，作业） 4、地租与地价的关系 5、地租理论在土地估价中的应用 一、地租概念 地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。 马克思指出：“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式”。 资产阶级经济学把地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”。“地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的那部分”。并将地租分为契约地租和经济地租两类。 契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金； 经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。 近代西方经济学将地租的概念加以扩充为广义地租和狭义地租。 广义地租指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 狭义地租仅指利用土地所获得的超额利润。 西方经济学把使用土地以外的其他资源时所付的报酬，称为准地租。 二、马克思主义地租理论 级差地租 绝对地租 垄断地租 矿山地租 建筑地段地租 马克思级差地租理论的基本内容 1、级差地租的概念：是指租用较优土地所获 得的归土地所有者所占有的超额利润。 2、对资本主义级差地租的实例分析： 假定前提条件：资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部门之间，在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他一切商品一样，按照生产价格出售。 实例分析：根据土地自然肥沃程度和地理位置的差别，把土地划分若干个地块，分为优、中、劣三个等级，分别由各租地农场主耕种。在相同面积的土地，投入等量的劳动和相同的资本，也会形成不同的劳动生产率，使耕种劣等土地的产品量低于耕种中、优等土地的产品量，其个别生产价格就会相应最高。 对资本主义级差地租的实例分析 假定农产品的社会生产价格，也像工业中产品价格，是由社会平均必要劳动时间决定的，或者说是由中等生产条件的个别生产价格决定的。那么，劣等地所生产的产品的个别生产价格就高于社会生产价格，租用或是经营劣等土地的农业资本家，就得不到平均利润。 在这种情况下，农业资本家就不会去租用或是经营劣等土地了。就会出现两种情况：一是劣等地退出耕种后，产品供求平衡，那么原来较好的土地就会成为全部耕地中的劣等地；另一种情况是当劣等地退出耕种后，农产品供不应求，价格上涨，并且一直涨到原来的劣等地也能得到平均利润，又重新投入耕种。 对资本主义级差地租的实例分析 农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。因而经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。 举例说明 3、级差地租形成原因 土地自然条件的差别(即土地等级的差别)成为级差地租形成的自然条件或自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。 级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，它不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。 4、级差地租的分类 级差地租按其形成的基础不同，可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。 级差地租Ⅰ：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。 级差地租Ⅱ：是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。 马克思绝对地租理论的基本内容 绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 农产品不按生产价格而按市场价格出售的原因：①低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。 ②土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本