豪宅别墅KPI要点.pptVIP

豪宅别墅KPI体系 世联研究理论 豪宅别墅的KPI体系： 通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定出豪宅别墅的产品要点 项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势 豪宅的地段分类 别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均在内部环境上大做文章 内环境的打造方式可分为三种，对客户的冲击力则有所差异 “大规模制胜”是目前最具效果的处理手法 “依水而居”的生活状态已经成为豪宅客户骨子里的情节 局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达豪宅景观的私有与珍贵 以小见大的细节处理 主要在售项目私家庭院的面积状况 北京的豪宅别墅项目绝大多数将水景作为项目最大的卖点，临水而居已经成为千万别墅必备条件 别墅单体依水而居、线性排布，景观丰富的同时享有开阔的视野，由此成为绝大多数项目的畅销产品。 别墅单体间的距离，在一定程度上体现了别墅的价值 客户对现有项目间距的接受度较高 在单体规划方面，豪宅别墅大多以能保证视野开阔度的单排行列式布局为主，辅以组团式布局已实现容积率要求 行列式布局在一定程度上影响别墅居住的私密性，通常会采用扩大前院尺度和户型调整来规避 豪宅别墅地上建筑面积区间可通过如下分布图体现： 不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑450-550平方米 不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑600-800平方米 不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑1000平方米以上 豪宅别墅市场风格类型之一： 居家风格 豪宅别墅市场风格偏向之二： 商务风格 访谈结果显示，豪宅客户对于建筑风格的关注度较低，但存在一定的倾向性 地上建筑面积450-550平方米，地下建筑面积200-250平方米，总建筑面积700-800平方米。 宅基地面积约2亩。 地上两层，地下一层。 室内车库1或2辆，室内外共计2-3个车位。 首层功能空间通常包括：门厅、客厅、家庭室、正餐厅、早餐厅、西厨、封闭中厨、卫生间、带独立卫生间的次卧室。 二层为居住区，通常除首层1个次主卧或书房外，二层应设有1个主卧区及2-3间带独立卫生间（或衣帽间）的次卧室。 入户门厅挑空，客厅或家庭室择一挑空（通常为客厅挑空） 地上建筑面积600-800平方米，地下建筑面积300平方米以上，总使用面积约1000平方米 房间数量6个以上， 首层设有1-2个房间，可用作书房或老人房 除首层客厅与家庭室外，二层楼梯处通常另设私密起居室 双挑空设计：入户玄关挑空，客厅或家庭厅择一挑空，且与楼梯结合。单侧弧形楼梯设计，部分可提供电梯 需设置两个主卧区，提供上下分层和在二层并立的两种选择。主卧区面积阔绰80平方米，卫生间面积应保证15平方米，独立衣帽间，主卧书房保证南向采光或以大面积满足工作间需求。 全地下室+采光井/下沉式庭院，或者半地下室设计，2个以上的保姆间应有明采光。 一层的主要功能空间与前类产品基本相同，但门厅、客厅、餐厅以及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在9米以上，同时在入户门厅处增加单独的衣帽间。 地上建筑面积1000平方米以上，地下室面积300平米，合计使用面积1400平方米以上 房间数量通常8个，平面空间调整余地大，可根据需要自由增加房间数量。 户型设计的功能空间的组成和序列与常见居家型别墅有所不同，不仅主要的功能空间的尺寸进一步放大，同时室内增添如私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功能空间。 因为具备商务招待功能，因此首层空间的尺度应尽可能的夸大，通过夸张华丽的楼梯形式、3.6m的层高、大面积挑空来传达招待功能。 地下室功能丰富，除常见功能外，通常设计有游泳池、大规模酒窖、艺术收藏室、紧急避难室。 达标动作 关键驱动因素 1. 地 段 2. 环 境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 偏向居家的北美风格，通过柔和的颜色、中规中矩的风格，适合用于以私家居住为主的别墅。 北京玫瑰园 北京玫瑰园 东山墅 碧海方舟 晴翠园 大湖山庄 以“怪”求胜类，适合商务型别墅定位 国花园 -将新古典主义、巴洛克风格、维多利亚时代、托斯卡尼娜风格尽收项目 财富公馆 -法式古典贵族风格 传统 现代 复古 简约 豪宅客户对各类建筑风格关注度低、接受度较高，北美、欧洲、美式西班牙风格各有所好。但客户认为豪宅别墅的风格应该遵循符合大众口味、常规别墅认知的原则，避免出现极端的建筑风格。 豪宅客户对别墅外立面的要求程度相对较高，要求外立面应能体现别墅的品质感。传统的贴面材料过于陈旧。 问卷调查显示： 总之，豪宅别墅的外立面应传达简约、大气、不夸张的风格特征，辅以体现质感的外墙建材， The End 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严