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稳定房价与住有所居 ——论住房保障目标 李英 孙燕玲 2012-7-27 16:32:55　　来源：《当代经济管理》2012年第6期 　　摘要：住房保障的目标是住有所居而非稳定房价，这是保障性住房真正回归其保障功能的前提。山东省某城市住房保障数据的实证分析表明，住房保障与稳定房价之间并没有必然联系，因而稳定房价不能依赖住房保障，而单一调控房地产市场并不能从根本上稳定住房价。拓宽投资渠道与改善投资环境是稳定房价的重要途径，实行统一租金补贴是实现住有所居目标的重要措施，而大幅度提高低收入阶层的收入水平才是解决住房问题的根本保证。　　关键词：住房保障目标，住有所居，稳定房价 　　随着中央和地方政府的直接干预，各地的保障性住房供给力度不断加强，门类齐全的住房保障体系基本形成。然而，全国多个地区以缓解廉租房建设资金不足的压力为由，对廉租房实行“租售并举”、“先租后买”的政策。自此项政策出台之日，质疑声、反对声不断，人们甚至担心廉租房会由此走上经适房的老路。　　上述问题的出现，与对“住房保障应该实现怎样的目标和怎样实现住房保障的目标”的认识密切相关。现实住房保障制度和相关政策实施过程中的种种乱象表明，进一步认清住房保障的目标是非常有必要的，这是使保障性住房真正回归其保障功能的前提，对于实现我国住房保障目标，同时避免陷入西方国家高福利的泥潭，最终使我国房地产市场得到健康发展具有重要意义。　　一、住房保障的目标是稳定房价吗？　　在讨论这个命题之前，我们必须预设一个前提，那就是住房保障的主要目标是帮助低收入者实现“住有所居”，属于“基本保障”。我们将在本文第三部分分析这个命题。　　普遍认为，保障性住房大规模供给，可起到稳定房价之功效，自然地保持房价稳定也就成了住房保障的主要目标之一。事实上，在房地产市场上，房价问题归根结底是由住房供给和购房需求决定的。相对于住房供给，购房需求更加活跃一些，房价恰恰是由有能力购房的人群所决定。如果说保障房的大规模供给能起到稳定房价的作用，必然是原先身处住房市场上的家庭因享受到保障房而撤出了该市场。实际情况是低收入家庭不具备购房能力，原本就被排除在这个市场范围之外。他们需要解决的是有房可住或者改善现有居住条件，政府若实施“住有所居”政策就恰巧帮助他们解决了这样一个难题。既然我们认可住房保障的目标是帮助低收入家庭实现“住有所居”，那么让其背负“稳定房价”的重任就有些张冠李戴，这不仅让人联想到种了别人的地却荒了自家的田，既不利于房地产市场的良性发展，又不利于保障目标的实现。以山东省某市为例作进一步的分析。　　我们根据该市2007年-2010年统计年鉴上“城市居民家庭基本情况”和“城市居民家庭年人均消费支出”的相关数据，采用扩展线性支出系统模型（Extend Linear Expenditure System，ELES），测算出2007年-2010年该市城镇居民基本消费支出，并采用剩余收入法，最终测算出2007年-2010年该市城市居民各收入阶层家庭购房或买房的最大月支出，其中2011年为预测值，如表1所示；表2是2007年-2010年该市城市居民各收入阶层家庭年度人均收入，数据来源为该市相应年份的统计年鉴。 按照《某市住房保障发展规划2011年-2013年）》，申请公共租赁住房、经济适用住房的收入线标准按照2009年度的人均可支配收入水平将由上一规划期月均1，277元调整至月均1，864元（即由年均15，324元调整至22，368元，相当于达到2009年人均可支配收入水平）；住房线标准由上一规划期人均住房建筑面积10平方米提高至13平方米。按此标准，部分中间收入户家庭进入公共租赁住房、经济适用住房保障范围。显然，现阶段中间收入户进入住房保障已经超越了“基本保障”；而最低收入户、低收入户和较低收入户进入住房保障后能否起到稳定房价的作用，还需进一步分析。　　最近，该市国土资源和房屋管理局发布了本市今年第二批经济适用住房和限价商品住房预销售公告，对3个经济适用住房项目和1个限价商品住房项目进行公开销售，其中经适房的销售均价为3，793元／m2和3，667元／m2。我们取均价3，700元／m2，面积65m2，20年8成按揭，采用2011年7月7日利率基准、等额本息还款法，可得首付款4.81万元，月供1，497.4元。对照表1。较低收入户对此具有支付能力，而最低收入户和低收入户不具有支付能力。若在此处开发商品房，根据测算，保本销售均价至少应在5，000元／m2以上。进行同样计算，可得首付款6.5万元，月供2，023.5元。中间收入户具有支付能力，而较低收入户不具有支付能力，政府的保障房政策确实使他们实现了拥有房产的梦想。　　从开发商的角度来看，它是不可能长期亏本经营的，因此最低收入户、