基于住宅消费偏好的西安城市居住空间分异机制的研究.docVIP

基于住宅消费偏好的西安城市居住空间分异机制的研究 王莹 冯宗宪 摘要:文章通过构建基于住房消费偏好的居住空间分异机制的理论模型推理得出:居住空间分异的程度取决于购房者对住宅区位特征的偏好特点及程度,并以西安为例进行实证分析,结果表明购房者对住宅区位类特征的总体偏好显著胜出,从而导致西安居住空间分异不断加剧;消费者对地块所处区域和周边环境质量的偏好胜过对地块距离市中心远近的偏好,因此西安居住空间分异结构以扇形和马赛克式为主,同心圆带状为辅。此外,研究还证明政府对居住空间分异的作用大于开发商的作用,要控制或削弱这种态势,必须依靠政府干预。 一、引　言 伴随着中国市场经济改革的不断深化,城市居住空间分异已成为不争的事实,关于这一问题的研究也越来越备受关注。城市居住空间分异不仅表现为城市中不同地域居住空间质量、实体形态的差异,更体现为在某些特征(收入状况、职业背景、文化取向)上相近的居民趋于聚集,而相异的居民居住空间分布趋于分化、隔离。现行的住房制度改革加剧了社会阶层分化下的社会居住空间分异程度。尤其1998年住房分配货币化政策的出台使原来追求平均主义的住宅供给和分配制度使城市内形成的由“单位”制居住单元组合而成的城市居住空间结构开始发生实质性变化,我国很多大城市居住空间分异的现象越来越突出,西安就是一个强有力的代表,以住宅开发项目的档次和价格在空间的分化为有力代表的居住空间分异的格局在西安越来越明显。而从住房市场的层面分析城市居住空间分异的机制已成为目前的研究热点,国内主要分别从供给和需求的两个角度开展的。有些学者从住宅市场供给的角度探讨政府规划、房地产开发对居住空间分异的作用。而从购房需求角度分析城市居住空间分异机制问题的研究主要是在社会地理学的框架下展开的。有些研究是从宏观机制上分析影响居住需求的因素以及它对居住迁移的作用。如吴启焰认为经济、社会结构的变化,家庭的经济和人口统计状况的重大转变都会使居住需求产生分异,从而引起居住迁移和居住空间的分异。还有一些研究着重从微观层面分析购房者的住房需求对居住空间结构的影响,而且重点是分析购房者的区位偏好,如有些学者通过分析认为房价的高低、交通的通达性、环境条件是决定城市居民住宅区位选择的主要因素,而且被调查城市的高收入阶层倾向居住在距离市中心偏近的地方。尽管这也是从购房者偏好的角度研究,但是我们知道,由于住房的不可移动性使得住宅区位成为家庭择居决策中重要的考量因素,但并不是唯一的因素,住宅的多重异质性决定了没有完全相同的两套住宅,住宅之间还会在房型、面积、建筑结构、景观、所在小区的规模、建筑密度等方面存在差别。家庭对住宅的选择,其实是对其所有特征综合考量后的结果,但每一个特征在消费者心目中的重要程度并不相同。那么消费者对不同住宅特征偏好的程度不同将会对居住空间分异程度及形态产生怎样的作用呢?已有的成果未能从理论上清楚地解释这一问题。再有,居住空间分异是住宅市场供求双方共同作用的结果,但已有的研究中缺乏一个能反映两者影响的统一的理论模型。因此,本文将首先构建以消费者偏好理论为基础,但却能反映供给影响的理论模型,并利用它分析购房者的择居偏好导致居住空间分异及分异形态的作用机制。在此基础上,通过考察西安市居民的购房偏好,并重点横向对比各类住宅特征在消费者购房决策中的重要性,以此解释西安市居住空间分异及分异形态形成的机理。 二、理论分析 市场竞争机制已成为西安住房市场发展的主导机制,这使在经济学框架下分析居民购房需求对城市居住空间分异的影响具备了前提条件。住宅是典型的异质性商品,具有一系列的特征,这些特征结合在一起形成影响效用的特征包。特征价格理论(HedonicPricetheory)就是基于上述观点由Lancas-terandRosen建立和发展起来的。该理论认为市场均衡状态下的住宅价格要能补偿它的各种特征,而每种特征都具有自己的隐含价格,它的数值正体现了消费者对各种特征的偏好程度,消费者越偏好的特征,它对住宅价格的影响越大,它的隐含价格越高。由于这个理论的基本假设是市场供求均衡,因此尽管是从消费者偏好出发,但结果实质上也反映了市场供给的作用,使住宅需求和供给的影响能统一在一个理论框架下。下面将以此理论模型为基础具体分析在经济收入分层的条件下,住宅特征偏好对居住空间分异的作用机理。 假设用Z=(z1,z2...zn)向量来代表某座住宅所拥有的各种特征的数量集合,住宅的特征和价格之间的关系可以用特征价格函数来表示,即P(Z)=P(z1,z2,...zn),意为住宅价格的高低取决于它所拥有的各种特征的数量。同时假设消费者可以选择任意特征组合的住宅,而且组合的选择是连续的,这要求市场上存在大量的差异化住宅。 ①如果家庭的效用函数是U=U(X,Z),具有严格凹性,X是住宅商品以外的其它一揽子商品单