郑州市房地产项目可行性研究论证报告.docVIP

郑州市房地产项目建议书  目 录 一、项目介绍 （一）区位简介 （二）项目指标 二、市场分析 （一）2012年上半年郑州市土地市场分析 （二）2012年上半年郑州市商品房市场分析 （三）综合分析 三、地块分析 （一）地块稀缺性 （二）周边业态分析 四、预期成本分析和利润测算 （一）假定开发指标 （二）成本测算销售收入测算 trength) （二）劣势(Weakness) （三）机会(Opportunity) 六、项目综述 房地产项目建议书 一、项目介绍 （一）区位简介 项目位于东风大街，距东风文化商务区约500米。 随着城市中心南移西进，省城也从单一的城市中心向多中心的格局转变。在城市结构上形成柳巷、朝阳、长风街三大城市商圈，府西街、长风街两大政务中心。在此基础上，形成一个集商业、政务、体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区。起，西至西环高速，由东向西依次穿过新晋祠路、旧晋祠路、千峰南路、和平南路、规划西中环快速路，全长4.2公里，路面宽度80米，双向八车道，是贯通郑州市南部东西方向的一条城市一级主干道，也是唯一一条集园林景观、生态循环系统为一体的城市景观大道。东风大街打通工程，对西山地区的区域建设、经济发展具有明显的带动和辐射作用，为缩小汾河两岸东西部差距、加快都市圈建设提供了一条快捷通道。富力现代广场的热销显现了品牌房企的优势而绿地凭借长风世纪城，早已深入人心，量价齐升万科·金域国际开盘，预示着万科将把长风商务区其高品质产品的重要战场而圣湖万年花城、观澜国际、澳林滨河花园、格林花园等由省城多年耕耘，谨慎发展的本土房企开发的项目，也凭借长风商务片区的项目发力。长风商务区的房企走向良性竞争，产品形态差异化，百花齐放。 地块一：净用地 22472.61平方米 用地性质 居住用地 容积率 3.0--4.0 建筑密度 24%--30% 绿地率 35% 限高 100米 地块二：净用地 14572.63平方米 用地性质 商业金融 容积率 5.0--6.0 建筑密度 40%--50% 绿地率 30% 限高 120米 二、市场分析 （一）2012年上半年郑州市土地市场分析 2012年上半年，在国家严厉的宏观调控政策下，郑州不仅楼市持续低迷，就连土地市场成交形势也不容乐观。因为楼市成交量下降，调控继续推进，省城开发商拿地和扩张意愿非常低落。 2、成交区域分析 2012年1月-6月郑州市土地市场成交区域小店区以60多万平米成交量最大，万柏林区位居第三，城市中心南移趋势可见一斑。 2012年1月-6月郑州市土地市场成交区域均价以万柏林区最高，达到187万元/亩，尖草坪区、杏花岭区、晋源区基本持平，迎泽区和小店区价格较低。 3、土地用途分析 2012年1月-6月郑州市土地市场成交地块的土地用途主要以商业、工业、住宅三类用地为主，其中，住宅类用地居于商业类用地和工业类用地之后。 4、成交价格分析 2012年1月-6月郑州市土地成交均价总体上一路走低，结合上半年郑州市土地市场成交量走势情况看，土地市场呈现一种“量价齐低迷”的形势，市场形势不容乐观。 从上述的分析可以看出，2012年1月至6月整个郑州市土地市场在供求总量及供求结构上出现了一些变化，当期土地供给大于土地需求，在土地供应的用途结构上，住宅用地的成交相对低迷。以2011年11月山西电机厂地块以“限房价、限地价”的两限方式进行土地招拍挂为分水岭，整个郑州市土地市场进入了相对理性的市场平静期。开发商在拿地过程中相对理性，也较谨慎。 （二）2012年上半年郑州市商品房市场分析 2012年，郑州楼市虽然在冷清中开局，但是龙城楼市并没有延续的下滑。在经历了史上最严厉的调控政策之后，全国大中城市房价止跌效果明显。由于春节长假以及人们对楼市降价的期待等因素，郑州的商品房成交量从面积套数以及成交均价较下降。但是在今年2月，央行年内首次下调存款准备金率，对房地产市场形成一定利好由于银行信贷投放能力增加，首次购房人群可以获得更多信贷支持，从而释放购房需求去年郑州市憋了一年的刚性需求者开始购房。 从成交量看，2012年郑州新建商品房共成交套，。月商品房销售，一个可能性较大的原因是，刚需族在2011年一年的漫长等待后，发现郑州楼市并没有出现他们心中预想的降价，随着首贷优惠的刺激，刚需族入手楼市也在意料之中。 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 总套数（套） 1169 1488 2368 2252 1556 3010 总面积（平米） 1468