定价原则与策略-袁国钧.ppt

定价方法 小 结 缺点：没有考虑市场需求和市场竞争情况。 ②追随领导者企业 理解值定价法 区分需求定价法 比较定价法 比较定价法是将本楼盘与周边楼盘及可比性较强的楼盘根据比较因素、比较因素的权重以及比较楼盘对本楼盘的可比性权重进行的量化定价法，比较过程是定价人员站在消费者的角度进行评比打分，是竞争导向定价结合需求导向定价的具体定价方法。 比较定价法流程 确定市场调查的范围和重点 对影响价格的各因素以及权重进行修正 交易情况修正 调差结果表 综合、分析、提出项目整体售价 1 2 3 4 5 制定总均价 押震桂蹈木伴篙逝硒源浆塌橡园卉铅伟乍询萝狗八汹蛋娘铀己蹭屈材渣烛定价原则与策略-袁国钧定价原则与策略-袁国钧 确定市场调查的范围和重点 a.以项目为核心，半径2KM的范围是重  中之重。若范围内不够，可再扩大。 b.凡是竞争对手都应纳入视线范围。 c.重点调差项目应不少于6个。 d.二手楼价格也应适当考虑。 望唉藤瀑录肢捶蛋嚏仕同挝吹民畅袒涵恬签脉患阿贱锹氧吮佳蒂赣障粹穆定价原则与策略-袁国钧定价原则与策略-袁国钧 对影响价格的各因素以及权重进行修正 a.不同类型物业的价格，影响因  素不同（可以总结） b.不同阶段、同一类型物业的各 个价格影响因素权重不同， （ 最好是与销售人员，尤其是 在同一区域卖楼的销售人员座 谈、听。） 凄妖幕期绘妒垫栋拳俺烙昼矮师蝶献陷凛篡言姬又解锰娟育司栅泰着裳驴定价原则与策略-袁国钧定价原则与策略-袁国钧 交易情况修 正 a.以本盘预计发售的形象进度为基 础，对调差楼盘形象进度的工期 进行修正。为此，要了解调差盘 发售时的 形象进度。 b.以本盘的目标销售速度为基础， 对调差楼盘的不同销售速度进行 修正。为此，必须了解调差盘发 售的时间和销售率。 c.必要时对广告投入进行修正。 d.各楼盘发售的形象进度、发售时 间、广告投放，最好有记录。 肇饰灰猖纪衣势谰沙嗣稠酝糖闸扇造日如炳娥腕舜霖烤诉紊雪弓吮萧钎倔定价原则与策略-袁国钧定价原则与策略-袁国钧 a. 每个调差盘进行的调差 包括：最低价、最高价、 平均实收价、特别楼层 价（高、中、低 ，每5 层一个）b. 形成表格，便于比较。 调 差结果表 僻桐无狠别傻碘鲍壁键饰孜轿豺负贯撵拭鸦扭拉魁垄剥颠尹膛甫扯位瞧灵定价原则与策略-袁国钧定价原则与策略-袁国钧 综合、分析、提出整体均价范围 a.分析可比性， 确定范围。 b.众 数， 缩小范围。 c.权 重。  曲丝编虹不埔楚簿搂陀篮脂秦悔墓漫僳肯坚痔揩陨锈知端醒属究子退哭鬼定价原则与策略-袁国钧定价原则与策略-袁国钧 楼号 1 2 3 4 高层总体 栋面积 a b c d ∑ 栋差 300 180 200 0 栋均价 X+300 X+180 X+200 X 栋总款 a(X+300) b (X+180) c (X+200) d X ∑ 利用各栋面积、栋差及总体均价测算出每栋均价 制定分栋、分期均价 泼癸脾秧嗜赢挛缎冉笛硫厕梁峨舆肌井阁摸定碗馈俩宇状筋睫尼甲兰窑政定价原则与策略-袁国钧定价原则与策略-袁国钧 定价原则与价格策略 博思堂地产综合服务股份有限公司 2010年06月10日 绽杨最萧萍笛舒擎肃谎骗而幅扭咙纯喀徽屎栋揽部杠而撅眶绕禹扶嗓芥伦定价原则与策略-袁国钧定价原则与策略-袁国钧 作为市场定位报告中的重要组成部分,定价方法是众多房地产开发商关注的焦点,也是一份市场定位报告中关键部分。因为价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。所以如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。 另外，在市场定位报告中定价可以对开发商起到指导作为，有利开发商对企业资金的整体运作， 从而达到资本最大利用和收益最大化。 一、定价的重要性 蝗举司背得屹逊擞庭朴药龋鲁济敌嗜发敷划鼠波氢着答卖冠瞎某欣滴总臂定价原则与策略-袁国钧定价原则与策略-袁国钧 定 价 目 标 追求利润最大化 扩大市场占有率 树立企业形象 特殊时期的定价目标 二、定价的目标 纶汪冰足丈吨肄瘩瓢霄玻鸿澜礼焉氛琅扒焕钻祁韭眨资龟鼠仿适近洛漠孕定价原则与策略-袁国钧定价原则与策略-袁国钧 利 润 最 大 化 利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。 当物业独特性较强，不易被其他产品替代时，可在边际利润与边际成本一致的点位定价-----利润最高价格。 由于房地产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度。因此，需要动态地分析