如皋市商务中心区0304-说明.docVIP

如皋商务中心区城市设计--规划说明 第一部分 如皋商务中心区控制性详细规划 现状综合分析 规划背景 地理区位 如皋，位于经济发达的长江三角洲上海都市圈内，东濒黄海，南临长江，东距上海150公里，西距南京200公里，隶属于南通市，与苏州、无锡、张家港市隔江相望。市域面积1477平方公里，人口145.28万人，现辖主城区、20个镇以及一个省级经济开发区。（图1 区位图） 交通环境 公路：城市东侧的沿海高速公路，南侧的宁通高速公路，西侧的宁靖盐高速公路，可以便捷地与上海、苏州、南京等周边城市联系。 铁路：如皋城市东侧的宁启铁路进一步加强了如皋与南京、启东的联系。 航空：距南通机场仅30公里，该机场可直航北京、广州、厦门；距上海虹桥机场、浦东机场 220 公里；距南京禄口机场 260 公里。根据如皋市城市总体规划，位于磨头镇的军用机场远期将改造成军、民两用机场，将开辟旅游直升飞机航线和货运航线。（图2 区域交通分析图） 自然条件 如皋地形相当平坦，地势由西北向东南方向微微倾斜。如皋位于河网稠密、湖荡众多的长江三角洲。河道水流平稳，河水清澈，含沙量极小，冬季偶有结冰现象。由于近海，主要干流又与长江相通，受海潮的顶托，水流方向不定，经常作往返流动。 如皋所处的纬度位置较低，太阳高度较大，根据热量带划分标准，如皋属亚热带。由于距海较近，受海洋调节较明显，气温的日较差和年较差都较小。受太阳辐射和季风环流的影响，形成了冬季低温少雨量夏季高温多雨，四季分明的亚热带季风气候。 规划范围 如皋市商务中心区位于如皋市城南，是连接如皋老城和规划中的如皋科技新城的桥梁。如皋商务中心区北距老城中心区约3公里，北邻如皋市新建设的行政服务中心，南依集苗木生产、生态观光与长寿文化于一体的顾庄生态园。东至龙游河，北至惠政路，西至花市路（原204国道），南至新一轮如皋市总体规划（2008-2020）确定的如皋市市区建设用地边界（暂定路名为生态路），总面积约4.8平方公里。惠政路、204国道、如港一级公路等是如皋市商务中心区与周边高速公路联系的主要通道。 现状人口分布 规划范围涉及人口约4100人，主要为农业人口，分属纪庄社区和顾庄社区。其中纪庄社区农户以耕种土地为主，顾庄社区农户以栽种苗木为主。 现状用地状况（图4 用地现状图） 现状用地以耕地、园地为主，约350.46公顷；现状水网比较丰富，约22.27公顷；现状建设用地约115.11公顷。现状用地构成情况详见表1-1。 现状建设用地以三类居住用地和工业用地为主。居住用地沿现状河流线性分布，工业用地相对集中在益寿路与花市路之间的区域。 三类居住用地主要为农民自建住房，占地59.87公顷，占建设用地比重为52.01%。 公共设施用地相对较少，占地4.47公顷，占建设用地比重为3.88%。包括沿益寿路零星分布的沿街商业用地，以及位于新政府大楼以南约1千米的如皋地震监测台和气象观测站用地。 工业用地占地约20.52公顷，占建设用地比重为17.83%。主要包括南通市东大电子有限公司等一类工业用地，以及南通吉安福家居公司、通城仪表公司、康比电子有限公司、南通润禾包装材料有限公司、南通可来迪服装有限公司、环南静电喷涂厂等二类工业用地。 市政公用设施用地约2.07公顷，占建设用地比重为1.80%。包括加油站1处，变电站2处。 道路广场用地28.19公顷，占建设用地比重为24.49%。 表1-1 现状用地汇总表 用地代码 用地名称 面积（公顷） 比例（%） 大类 中类 R　 居住用地 59.87 52.01 R3 三类居住用地 59.87 52.01 C　 公共设施用地 4.47 3.88 其中 C2 商业金融用地 3.58 3.11 C6 教育科研用地 0.89 0.77 M　 工业用地 20.52 17.83 M1 一类工业用地 5.14 4.47 M2 二类工业用地 15.38 13.36 S　 道路广场用地 28.19 24.49 U　 市政公用设施用地 2.07 1.80 其中 U1 供应设施用地 1.91 1.66 U2 交通设施用地 0.16 0.14 城市建设用地 115.11 100 E 水域与其他用地 372.73 其中 E1 水域 22.27 E2 农林种植地 350.46 现状建筑评价 建筑质量评价 根据建筑的年代、结构、设施、外观等要素，将现状建筑分为三类： 一类建筑：2000年代以后建造，结构完好，设施配套较为齐全，主要指新建的气象观测站。 二类建筑：80~90年代建造，以框架结构为主的建筑，主要指工业建筑。 三类建筑：结构较差，设施不配套，主要指农民自建的住宅和一些零星搭建建筑。 根据以上评定标准，对如皋中心商务区现状建筑进行