工业用地弹性出让年期6.21-上海土地.docVIP

工业用地出让实行弹性年限和后评价之必要性探讨 — 写在开发区土地集约利用评价之后 袁东华 许军 周建明 关键词：中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第55号）工业用地土地使用权出让最高年限五十年现五十年一次性出让工业土地方式一定程度上阻碍了土地集约利用程度的有效提高。比较效益低下不愿意转让带走土地增值现行土地出让方式优点 从供地方来说，通过一次性出让土地五十年使用权，可以回收一笔开发资金。这对于整个国家或区域经济处在初级发展阶段，财政能力有限的情况下是一个获得专项开发资金的办法。 从受让方来说，出让土地五十年使用权对企业有一个稳定的土地使用期，便于企业做出固定资产投资筹划；拥有可转让的土地不动产可增加企业的资信度，在需要时可以用不动产进行担保和融资，并能享受土地增值带来的财富。 现行土地出让方式缺点 缺点主要是有限的优质土地资源不能有效地、动态地进行配置，不能克服工业土地比较效益低下的内生性因素。 有限的优质土地资源不能有效地进行配置 在许多情况下，开发区为了吸引企业投资着眼于获取企业落户生产经营的税收、就业和产业联动效应。所以往往以较低的价格甚至低于土地获取成本的价格出让给企业，其早期回收开发资金的功能并不明显。工业用地的土地出让金净收入出让金净收入占整体土地出让金净收入的比例很小。 工业用地的出让价格是各类建设土地用途中最低的。各地为了支持产业的发展，看重的是产业发展所带来的后续效益。如税收、就业和经济的带动作用。在区域土地市场的竞争下，工业用地的出让价格普遍较低。如果后续土地产生的效益，如税收、就业和经济的带动作用不佳，在后期就收不回早期低价格土地投入所期望的回报，并且已落到企业名上的长年限的土地使用权限制了土地资源向优势产业和扶持产业的有效配置。 无法克服工业土地比较效益低下的内生性因素 既便在工业用地初次出让时进行产业定位、企业投入产出和用地强度的严格把关，现行土地出让方式仍无法克服工业土地比较效益低下的内生性因素。 土地比较效益是“土地相对效益”，是横向比较后得出的结果。 “轻纺产业土地比较效益下降”就是与同一区域的汽车产业、集成电路产业等其它制造业所获得土地单位面积经济效益相比较后得出的结果。轻纺产业土地效益轻纺产业土地效益。 内生性因素可以理解为动态的、随时间的推移早晚要使事件发生的因素。 在工业用地出让时，除了正确的产业定位和招商引资把关，下列工业土地比较效益低下或没有达到最高最佳使用的内生性因素是很难避免的：产业生命周期企业经营能力影响土地价值的因素变化（1）产业生命周期 任何一种产业有其生命周期。土地单位产出效益将随产业生命周期而发生变化。当产业处于生命周期的后期时，土地单位产出效益将降低。应该淘汰该产业或把该产业从土地级差地租高的区域转移到土地级差地租低的区域。级差地租高的区域土地让位给优势产业和新兴产业，特别是战略性新兴产业节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车产业。张江园区在建设初期，在园区北部引进了一批制造业，如小家电制造业等。随着上海经济结构的升级和张江经济区位条件的提升，比较效益低下的小家电制造业就不适合留在张江高科技园区了。 （）企业经营企业经营长期达不到土地产出效益或企业经营出现状况。这种情景一开始很难预料，但随着时间的推移会发生。应该通过建立评估制度及时地淘汰该类企业。把土地腾给优势企业。 （） 影响土地价值的因素变化 影响土地价值的因素按照估价理论来划分，有一般因素、区域因素和个别因素。一般因素也可称之为外部因素，外部经济环境的变化、人口变化等。土地的区域因素是指该区域基础设施条件（其中交通条件非常重要）、公共设施条件、环境条件。 外部因素和区域因素的变化造成土地的经济区位会发生变化，进而造成土地级差地租的变化。当土地的级差地租提高时，要求该土地的使用性质或能级要有相应的提高。 从外部因素来讲，中国经济的高速发展，到了转变经济发展模式调整产业结构的阶段，上海在这方面必须走在前列也有条件走在前列。 张江高科技园区从区域因素来讲，陆家嘴金融贸易区的东扩大大地提升了紧邻的张江高科技园区的区位条件；张江园区内有二铁2号线站点，该轨道交通把上海市的两个国际机场紧密地连接起来了，60公里的城市中心城区路程地铁只需2个小时（没有堵车之虞）。上海市没有其他开发区像张江高科技园区那样有两号线站点、能最有效地接受两个国际机场带来的辐射效应。 有些产业发展并没有到产业生命周期的后阶段，但其土地产出效益不占比较优势，影响土地价值的因素变化即区位条件发生变化后，该区域发展高端产业可以使土地得到该时期的最高最佳利用。张江高科技园区内生性因素始终存在，当它发酵到一定程度时，需要有效的机制进行解决。而现行的供地方式缺乏这种有效的机制。 当