常熟梅李农副产品交易市场分析简报20121218.docVIP

常熟梅李农副产品交易市场分析简报 深圳锦思睿房地产经纪开发有限公司 2012年12月19日 常熟梅李农副产品交易市场分析简报 一 投资环境分析： 1.1 城市简述： 常熟地处长江下游南岸，居于江苏省东南部长江三角洲。东邻太仓，距上海100公里；南接昆山、苏州；西接无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最长距离49公里，南北间最长距离37公里，总面积1266平方公里（含长江界属水面）。 1.2 城市人口简述： 常熟人口以汉族为主，另有少数回、满、蒙、壮、白、高山、拉祜等民族。全市总户数为34万户。总人口为106.8万人，其中男性50.8万人，女性53.0万人。此外，随着经济的日益发展，外来人员增多，常年流动人口保持在35万人左右，暂住人口75.47万人左右。 1.3 常熟经济简述： 2008年—2012年之间，常熟地方政府财政收入持续平稳发展，2012年10月常熟地方财政收入已完成273.04亿元，同比增长0.3%，近20年常熟经济增长一直保持在15%以上，综合实力显著增强。特别是近几年来，外向型经济发展迅猛，投资环境不断改善。 1.4 常熟居民收入情况： 百户抽样调查显示，2012年1-10月，常熟市城市居民家庭人均总收入为37323元，同比增长13.6%；人均可支配收入为33700元，同比增长15.3%；家庭人均总支出为31036元，同比增长8.7%。 1.5常熟商业地产投资现状： 2012年1-9月，全市办公用房、商业用房销售双双出现下滑，办公用房实现销售面积为3.40万平方米，销售额为1.81亿元，商业用房实现销售面积18.66万平方米，销售额为21.14亿元，同比分别下降34.06%、27.81%。 虽然常熟市商业地产，受目前全球性经济危机、住宅地产调控政策影响，投资者由冲动型向理性型转变，但今年1-9月以来，常熟商业投资金额达到21.14亿元，表明城市仍拥有大量投资商业地产者。 1.6 常熟农副产品经营现状： 常熟江苏4小龙之一，经济百强县位列元首，目前常熟市整体农副品产业，尚未形成产业化，集中化，目前仍停留区域菜场，大型超市对市场进行供应，大型农副食品批发交易区，目前扔出空白区。 小结： 常熟凭借优越的地理环境，借助长三角经济圈迅速发展，近年来常熟经济速平稳增长，城市投资环境逐步改善。 城市居民收入水平较高，城市购买能力，投资能力强劲。 城市迅速平稳发展，外来人口、常熟人口明显增加，潜在消费市场加大。 常熟市目前农副产品供应链较为落后，仍靠区域菜场以及大型购物超市供应。 虽然目前住宅市场调控严峻，但商业地产仍有高额市场投资者。 二 项目自身因素分析： 2.1区位分析： 区位优势明显，交通便捷 梅李镇位于常熟市东北部，东靠上海，南频苏州，西邻无锡，北依黄金水道长江，距常熟港10公里。 梅李镇水陆交通便捷，区位优势明显。境内常浒河、盐铁塘在镇区交汇；苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、205省道、通港公路等交通主干道在境内穿过，连接苏嘉杭高速公路的苏通长江大桥位于镇区东侧，境内有两个高速公路互通（沿江高速常熟东互通、苏嘉杭高速董浜互通）。 结论：梅李镇西连常熟市古城区，东临常熟港，南邻东南经济开发区，区位优势明显，水路交通便捷。 2.2 项目战略定位分析： 远瞻性定位战略，填补市场空白 梅李农副产品交易市场，整体战略定位拥有良好市场前瞻性，完全符合常熟农副产品经营模式落后现在，填补目前常熟市大型农副产品集散中心市场，顺应我国努力发展三农“菜篮子”“果篮子”发展战略，可充分发挥项目所在区域水陆交通便捷优势。 2.3 建筑设计分析： 合理建筑设计·专业市场建筑群 整体建筑格局合理，建筑栋数组合，通道宽度，建筑层高，开间、进深合理，符合专业市场建筑设计要求，硬件基础上优于常熟市场现有菜场设施。 2.4 推广力度分析： 高密度推广覆盖 企业对于项目整体推广力度大，多种媒介渠道运用，广告覆盖范围广（户外大牌、引导旗、网络、短信、房展会、超市巡展等）企业高密度广告投放，使项目在常熟目前拥有一定普及度，认知度，树立项目形象。企业对于项目营销推广给予较大支持力度。 2.5 案名分析： 案名区域限制性较强 案名乃是房地产项目面向市场第一步，拥有极其重要性，案名要符合项目整体战略定位，体现项目经营范围。《梅李农副产品交易市场》案名虽然符合企业战略定位，体现项目经营范围，但是该案名给予市场第一反应，乃是梅李镇区域型农副产品交易，脱离常熟整体范围，案名感官上使项目仅限梅李镇，缩小自身辐射范围，导致对于市区投资型客户吸