绥棱县棚户区改造建设项目可行性研究报告.doc

第一章 总 论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 ####县2015年棚户区改造（鑫源小区）一期建设项目 1.1.2项目性质 新建 1.1.3建设地点 ####县繁盛大街北侧、聋哑学校西侧 1.1.4建设单位概况 承办单位：####县鑫源城市投资发展有限公司 注册地址：####县繁华路213号 ####县鑫源城市投资发展有限公司，成立于2014年8月，注册资本金8000万元人民币。 1.1.5征收范围 ####县车站街一、二委，####县繁华大街南侧、繁盛大街北侧、铁东路东侧。共涉及被征收户400户，征收产权面积约28000平方米。详见####县鑫源小区征收范围示意图。 1.1.6建设内容 本次项目已于2014年上报省住建厅，截止目前已与248户被征收户签订了征收补偿安置协议，与97户已达成意向性协议，剩余55户正在协商中。本次项目建设用地位于####县繁盛大街北侧、聋哑学校西侧，紧邻聋哑学校，回迁用地为划拨建设用地，本次项目总用地面积21797.24㎡，回迁小区新建住宅建筑面积33176.68m2，配套建设商服建筑面积2750m2，车库360㎡，换热站220㎡。地面硬化10226.93㎡，绿化面积5449.31㎡。 小区设计户型及套数一览表 序号 　 面积 套数 小计 备注 1 住宅 75.01 68 5100.68 　 2 77.25 16 1236 　 3 76 260 19760 　 4 57 42 2394 　 5 45 42 1890 　 6 67 18 1206 　 7 66.25 24 1590 　 8 车库 　 12 360 　 9 商服 　 20 2750 　 合计 　 　 36286.68 　 1.1.7建设工期 2015年3月至2015年12月。 1.1.8项目总投资 总投资：10388.46万元，其中工程费用8726.03万元，工程建设其它费用768.58万元，基本预备费693.85万元。建设期贷款利息200万元。 1.1.9资金筹措 项目总投资10388.46万元，资金来源为：贷款8000万元，建设单位自筹2388.46万元。 1.2可行性研究报告的编制依据及规范 1.国家发展和改革委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南》（试用版）； 2.国家发展和改革委员会、建设部：《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 3.《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号） 4.《国家基本公共服务体系“十二五”规划》(国发[2012]29号) 5.《黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 6.《国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》（国办发〔2013〕1号） 7.国家相关政策、法规、文件； 8.项目建设单位提供的有关资料、数据。 1.3可行性研究的工作范围 我公司受项目承办单位的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了《####县2015年棚户区改造（鑫源小区）一期建设项目可行性研究报告》。本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对项目选址和建设条件、建设内容及规模、工程建设方案、节能节水、环境保护、项目实施进度、项目招投标、投资估算、社会效益等方面进行综合研究和分析，为主管部门和承办单位的决策及建设提供具体的、完善的、科学的依据。 1.4问题及建议 1.4.1问题 棚户区改造工程是关系国计民生的一项重大德政工程。各类棚户区经过连续多年的改造，取得了巨大成绩，但还存在一些亟待解决的问题和困难。 一、资金紧张，融资难度大。 市县财政近年来投入大量资金，还有一些工程欠账，政府持续投入能力不足。部分地级市和县（市）政府可支配财物抵押贷款已经用足或超限，信用不足，信贷筹资渠道困难。 二、棚改地块自平衡难度大，市场（企业）运作方式遇到挑战。 经过几年的改造，商业价值较高的棚改地块已基本完成，尚未改造的都是人口密度大、基础设施配套成本高的“硬骨头”地块，市场预期回报少甚至亏损，企业投资风险增大，投入意愿下降，企业不愿参与，增加了市场化运作难度。 三、征收难度大。 个别被征收户漫天要价，征收条例规定的程序复杂、依法强制征收耗时较长（7至8个月），突发矛盾多，地方政府征收积极性不高。 1.4.2建议 1)建议制定####县2015年棚户区改造（鑫源小区）一期建设项目规划，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行； 2)充分挖掘和利用国家各类有关棚户区改造的政策措施，特别是各项优惠政策和财政支持措施，减轻省级和各市县财政压力； 3）要充分发挥规划的引导和调控作用，城市建设要与城市总体规划相符，要与城市总体发展相协调； 4)积极作