都匀“京都广场”地下室肉菜市场及商铺调查报告 .docx

“京都广场” 地下肉菜市场及商铺调查分析报告贵州友联伟业投资顾问有限公司2004年1月4日“京都广场” 地下肉菜市场及商铺调查分析报告调查目的：通过此次调查，对“京都广场” 地下肉菜市场及商铺的经营定位、销售价格及租金水平进行细致的了解。调查对象：原平桥市场的经营户及部分周边商铺。调查方式：随机抽样调查。调查样本：本次调查共发放调查问卷170份，收回调查问卷156份，回收比例为91.76%。其中有效问卷155份，无效问卷1份。摊位被访者：64户，占41.29%。商铺被访者：91户，占58.71%。分析方法：采用MICROSOFT EXCEL进行聚类统计分析置 信 度：本次调查采集样本针对性强，为了保证数据真实性，在调查上采取了“一对一、面对面”的方式，并以向每个受访者赠送礼品方式进行，最后数据分析又本着客观、真实的态度进行，并对问卷进行了抽样式审查。因而结果是值得信赖的，误差可以说是控制在极小范围内。调查时间：2003年12月31日10：00-17：00调查单位： 京都广场营销中心 一、平桥市场经营户类别总体概况平桥市场现有经营户235户，其中：百货类：35户 ；服装类：26户；家禽、蛋、鱼类：41户 ；肉类：36户 ；副食品类：28户 ； 蔬菜类：54户 ；水果类：7户 ； 餐饮类：8户。平桥市场现有经营户经营类别结构比例如下图：在调查过程中，对主要的业种形式（如肉类、服装等）自原平桥市场被拆后至今近11个月的经营户流失情况进行了初步摸底，发现流失率达30%以上，原肉类经营户有50余家，已流失15家以上，原服装经营户在40-50家，现仅存26家，流失高达40%以上；调查中对离开平桥市场的流失经营户去向进行了询问，发现大部分流向市内的其他相关专业市场，如育英巷市场、百子桥地下商场等。调查中了解到，本区域的主要竞争对手“云都商业广场”曾在开盘前对平桥市场的经营户进行过为时二天以上的详尽的市场摸底和抽样调查，并在开盘前后对经营户进行了全面的促销攻势，在租金水平、免租金期限等方面采用了一系列的诱惑性优惠策略，值得庆幸的是，平桥市场的经营户们由于对原平桥市场的认同度和该区域地理位置优势的判断，对“云都商业广场”的诱惑不为所动，为今日我们新市场的启动积淀了大批的忠实客户，奠定了本项目地下市场成功的市场基础。但在调查中，被访的经营户对何时能重新进场经营，免受风霜之苦普遍持不乐观的态度，调查中，50%的以上的经营户对进场的最后期限设定了时间表—2004年8月，这对我们的工程进度和地下商业物业的启动提出了倒计时的时间。否则，一旦出现经营户的大量流失，新市场的商业元气必被大伤，为市场的重新启动、聚客和旺场造成障碍，势必拉长营销周期，导致资金回笼的缓慢，损伤企业的发展后劲。二、被访者接受的摊位价格水平共有83户被访者接受了摊位价格调查：市调数据显示，被访者接受的每个摊位价格水平8000元以下的为76户，比例高达91.6%，8000元— 9000元的为5户，比例为6%，9000元— 10000元及10000元— 11000元的均为1户，仅各占1.2%。说明被访者的意愿价格水平和原定的价格水平有一定的差距。但根据过去的市场调查经验，被访者在接受价格意愿水平调查测试时，往往有故意压低价格接受水平的倾向，压低幅度一般在10%-15%左右，据此测算，被访者可接受的价格水平应在9000元左右，考虑到摊位分割时长度的不同，建议最短的摊位可考虑以每个9000元起价，并根据不同的经营种类、摊位长度及所处位置进行差别定价，保证摊位的销售均价在10000元左右。三、被访者接受的摊位长度共有123户经营户接受了本项目地下肉菜市场摊位长度的调查，其结果如下图所示：数据显示：被访者接受的摊位长度，每个1.6m 以下的占13.8%。1.6m—1.8m的占7.3%，1.8m—2.0m的占17.9%，2.0m—2.2m的占31.7%，2.2m以上的占29.3%。被访者对摊位长度的要求在2 m以上的比例达51%，说明随着生活水平的提高，市民的菜篮子的丰富性要求在不断提高，对经营户的经营种类的要求在增加，导致经营户们对摊位的长度的需求相应增加，公司领导对摊位长度的超前性设计要求，正好与市场的需求吻合，满足了市场发展的需求变化。四、被访者接受的商铺单价水平共有63户被访者接受了商铺价格调查：市调结果显示：66%的被访者能接受的本项目商铺销售单价在3000元/㎡以下（含3000元/㎡）， 认为在3000——3500元/㎡之间和3500——4000元/㎡比较合适的分别占17%,这说明被访者对本项目商铺单价接受水平的心理预期不高。通过分析，其中的原因如下：竞争对手“云都商业广场”在价格定位上的低价政策对市场的刺激性干扰发生了作用，被访者通过对“云都商业广场”的地理位置与本项目进行比较，根据