中铁轨道交通项目商业计划书.doc

目 录 总 论 1 一、项目决策背景 1 （一）经济背景 1 （二）业务背景 1 二、项目来源方式 1 三、项目简况 2 四、项目取得条件 2 五、本报告的编制依据及限制性因素 2 （一）编制依据 2 （二）限制性因素 3 六、可行性研究结论 3 （一）结 论 3 （二）建 议 4 第一部分 项目基本情况 5 一、宗地位置及四至 5 （一）地理位置与区位关系 5 （二）项目用地范围与四至 6 二、用地性质与规划指标 7 三、地块现状及交地条件 7 （一）宗地现状 7 （二）承诺交地状况 8 （三）承诺交地时间 8 （四）前期市政状况 8 四、生活配套 8 （一）交通状况 8 （二）大市政配套 8 （三）现状生活配套及规划情况 8 五、结 论 9 第二部分 区域工业园市场分析 10 一、区域经济环境研究 10 （一）城市概况 10 （二）经济发展情况 10 （三）城市发展定位 10 （四）西部综合交通枢纽及“铁半城” 10 二、区域工业园土地市场供应分析 11 （一）区域供应量分析 11 （二）竞争项目用地分析 11 （三）结 论 11 三、区域工业园市场分析 12 （一）项目宏观市场分析 12 （二）成都工业地产及总部基地分析 12 （三）重点个案分析 17 （四）本项目竞争力分析 20 四、区域市场目标客户特征及辐射范围 21 五、区域价格分析 21 六、项目所在区域未来规划发展 22 （一）全域成都规划 22 （二）北部新城规划 22 （三）金牛区发展规划 23 第三部分 轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求 24 一、轨道交通高科技产品产业内容 24 （一）轨道交通高科技产业链的需求分析 24 （二）主导产业选择 24 二、产品产业的市场容量预测 25 三、产品产业的市场容量和用地规模 26 （一）产业规模预测 26 （二）产业用地规模 26 四、产品产业化项目推进情况及空间需求 26 （一）正在实施的产品产业项目及空间需求 26 （二）准备推进的产品产业项目及空间需求 28 第四部分 项目初步定位分析 30 一、项目或地块SWOT分析 30 二、市场定位 30 三、客户定位 30 四、产品定位 31 五、价格定位 32 第五部分 概念规划设计 34 一、设计概念 34 （一）产业园整体设计理念 34 （二）产业园的建筑设计理念 34 二、空间发展策略 34 三、项目概念性设计 36 四、空间格局 36 五、建筑风格及园区鸟瞰 36 （一）建筑风格 36 （二）园区鸟瞰 37 六、首期500亩初步设计后的主要经济技术指标 39 第六部分 项目实施进度计划 40 一、开发策略和顺序 40 （一）开发策略 40 （二）开发顺序 41 （三）总体进度安排 41 （四）招商策略 41 二、成本控制策略 41 三、开发、销售节奏建议 42 第七部分 项目运作机构及人力资源配置 43 一、运作机构 43 （一）设想 43 （二）组织机构 43 二、人力资源配置 43 第八部分 经济预测与财务评价 45 一、测算假设条件 45 二、资金筹措及安排 46 三、测算结果 46 四、财务评价指标 47 五、小 结 48 第九部分 法律分析及其他风险分析 49 一、土地使用权获取风险及应对措施 49 二、合作风险及应对措施 49 三、项目开发风险及应对措施 49 四、其他风险分析及应对措施 49 第十部分 结论、建议 51 一、结 论 51 二、建 议 52 2008年底，我国出台了一系列拉动内需的政策措施，其中在国务院批准的4万亿投资中，约有45%用于交通基础设施建设。而到2020年近8万亿元的现代化交通基础设施建设将带动交通高科技新技术、新工艺、新产品、新材料的研发、生产和制造等市场，这样的市场将有条件完成交通高科技的产业集群和集聚，形成产业园。 （二）业务背景 中铁置业是中国中铁股份房地产板块的旗舰企业,要积极利用中国中铁在区域、城市轨道交通领域独特优势，进一步完善自己的物业开发类型，在条件成熟时进军工业地产，从而在房地产开发领域更具竞争力，在3～5年内形成中铁股份新的利润增长点。 中铁二院是以交通勘察设计为主业的企业，已连续5年在国内勘察设计行业中营业收入排名第一。为实现中铁二院的可持续发展，除了要不断拓展交通勘察设计市场外，还必须紧密依托主业，寻求新的经济增长点，从深度和广度上拓展产业链，打造富有特色的上下游产业链。 中铁置业和中铁二院深度合作开发“中铁轨道交通高科技产业园”项目，将会成为各自新的利润增长点。 二、项目来源方式 结合四川省、成都市承接产业转移，实现产业结构调整，促进成都市“一区一主业”的良好发展，金牛区有意邀请中铁置业和中铁二院联合