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车位销售方案前言：《物权法》关于车位的规定——车位销售的约束条件1、《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 彭山区当前对政策的执行情况是非业主购买车库不办理产权证件，其他公司在新政推出后也未向非业主出售。一、项目现状1、项目销售周期与销售进度现状近期彭山区拆迁客户激增，政府规定拆迁款只能项用于购房、商业、车位，很多客户购房过后还剩余几万，所以这段时间可以抓住此类客户。项目房屋销售已经接近尾声，准业主有400余家，成交客户基数已经形成。通过车位的销售可以促进项目剩余房屋的销售，加快清盘节奏。售楼部资源的充分利用，在项目销售结束后，可以尽快对外招商，为公司创造价值，车位销售可以移交物业办公室。项目工作重心，将从房屋销售往商业、车位销售、酒店招商等工作转移。2、周边区域车位租售现状区域界定：彭山县城分南门区域和北门区域项目名称车位情况简述售价租价（临）租价（月）2、结论彭山区目前的停车大体分为3类：地下车位、地上车位（又分为微型、标准）和车库彭山区目前地下停车位的市场租金：200-300元/个·月（普通车位）； 彭山区目前地下停车位的市场售价：6—16万/个（普通车位），其中微型车位约6-8万/个，标准车位约8-10万/个＊ 从有限的资料来看，车位的销售情况均不太理想，主要原因是车位的租售比低，投资回报率低，导致大多数业主愿租不愿买。第二部分：本项目车位产品分析一、产品分析1.总产值(根据目前规划设计图纸)车位359个(规划车位391个，其中32个为子母车位，合并字母车位后实际359个。)产值预估约2800万元。2.车位套内面积划分及依据按套内面积分为3类，微型车位、标准型车位以及子母车位。微型车位（10㎡）：3 (-4.5)m×1.92(-2.16)m标准型车位（10㎡）：4.75(-5)m×2.28(-2.4)m子母车位（子母车位19㎡）：19.68㎡、24㎡（12㎡+12㎡）3.车位数量车位类型套内尺寸（m）及面积（㎡）负一层合计标准型车位12（2.4*583（2.28*4.75）12合计135275配比37.60%76.60%微型车位5.76(1.92*3)11117.68（1.92*4）1941合计3052配比8.36%14.48%总计182359二、优劣势分析1.优势：1）市中心，车位较少，而停车需求较大；2）项目位于RBD商务休憩区，紧临文殊坊大体量商业，且临主干道，到达率高；3）项目住宅约800户，商铺89套，车位仅359个，车位比不到0.5；楼体交付使用后，居住、商务、商业对车位有较大需求。2.劣势：1）购买住宅的客户主要以首次置业（过渡性居住）及投资者为主；首置客户购车比例较小，投资者对车位多持观望态度。且商家（商铺）客户多以租赁为主，购买的可能性较小。2)销售应符合《物权法》的相关规定。三、客户分析1.A座客户分析3.商业客户鉴于商业物业的特殊性，不必要对商业客户做特梳理与分析。一般情况下只有高楼层自营客户会考虑购买车位。本项目高楼层商业自营客户不多。就A\B栋客户来看，A\B栋虽然购买人群有明显的差异，但是作为以首次置业为主的A栋业主，在经济实力上有明显的不足，大规模购买车位的可能性不高；而投资客为主的B栋，由于其置业目的的特殊性更不会过多考虑购买本项目车位。4、成交客户的付款方式与付款金额分析1）、一次性付款客户：一次性付款的客户中，总价在35万以上的客户占11%。2）、按揭客户：按揭客户中，总价在35万以上的客户占27% 四、销售策略1.年度预期销售目标预期15年完成销售车位总量的40%（ 个）-60%（ 7个），销售金额约 万2.推售策略1）基本策略：集中推售+自然销售选定某一周末启动内部认购，在短时期内形成销售高潮，快速走量，最大限度刺激和消化原有车或近期拟购车业主（住宅/商铺/商家）；后进入自然销售期，对客户通过对车位预期收益（投资方向）引导为主，尽可能的转化潜在客户。2）销售组合功能性分区，部分推出，且以销售为前提。分区：-1F以租赁（临时/月度，物业管理）为重心，以对项目内/外客户租赁为主。 （见附件-车位分区图）3.启动时间及目标拆分1）启动时间：3月14日（星期六）时间选取依据：A.11、12月是商铺的集中销售期，车位推售时间应避免与商铺销售冲突，可在商铺集中推售期对车位销售开始推广（电话通知/售楼部内展示/户外围墙）。 B.车位销售需顺势消化，忌喧宾夺主，选取周末以内部认购的形式进行集中统一发售。 C.考虑销售节点