《案例指导》第25期.docVIP

洪某某诉王某甲、金某某、王某乙 房屋买卖合同纠纷案 ——公序良俗，抑或封建迷信 【裁判要旨】 订立房屋买卖合同时，根据未披露房屋内曾发生凶杀案信息是否实际对交易价格产生影响以及该影响是否足以动摇缔约意思或者缔约条件，判定出卖人是否具有披露义务；出卖人明知该信息但未履行披露义务，并因此获益的，应认定构成欺诈，即应以客观化标准判断出卖人是否构成欺诈。 【案例索引】 一审：浙江省杭州市滨江区人民法院（2011）杭滨民初字第602号。 二审：浙江省杭州市中级人民法院(2012)浙杭民终字第360号。 【案情】 上诉人（原审被告）：出卖人王某甲。 上诉人（原审被告）：出卖人金某某。 被上诉人（原审原告）：买受人洪某某。 原审第三人：王某乙。 2011年3月2日，洪某某与王某甲、金某某、中介公司签订代理合同一份，约定王某甲、金某某将位于杭州市滨江区某处12号的房屋转让给洪某某，房屋总价款为6780000元。合同载明王某甲、金某某对该房屋的所处位置、权属、用途、环境、建筑年代、性质及内部设施（含设备）情况均已了解。3月16日，王某甲、金某某、洪某某三方签订房屋转让合同一份，约定王某甲、金某某将位于杭州市滨江区某处12号的房屋出卖给洪某某，房屋总价款为6780000元，付款方式为首付2750000元，其余申请银行商业贷款。合同签订后，洪某某按约支付了首付款2750000元，并与银行签订贷款合同一份，约定贷款金额为4030000元，贷款期限为2011年4月10日至2031年4月10日止，还贷方式为按月分期偿还贷款本息，具体还款金额和还款日根据还款计划表确认。事后，洪某某支付了全部房款，取得了涉案房屋的产权证，花费了税费707520元、中介费122040元，办理三证费用11964.60元，共计841524.60元，并按照贷款合同的约定按月支付房屋按揭贷款本息。洪某某与王某甲、金某某约定涉案房屋买卖过程中产生的所有税费、办证手续费、中介费等费用均由洪某某支付。在涉案房屋交易过程中，洪某某向第三人借款780000元，现已归还500000元。2003年8月15日，涉案房屋内曾发生凶杀案，当时在此居住的三人被杀害。 洪某某于2011年7月26日向杭州市滨江区人民法院提起诉讼称：2011年6月，案涉房屋所有权属变更手续完成，洪某某接受房产后准备对房屋进行装修，意外从物业管理人员处得知该房屋于2003年期间发生过血腥凶杀案，祖孙三人在屋内被残忍杀害，且案件至今未破。惊恐之下，洪某某向王某甲、金某某进行确认，王某甲、金某某才对上述事实进行了承认。洪某某认为，王某甲、金某某在出售房屋前完全清楚所出售的别墅内发生过重大凶杀案件的事实，却故意隐瞒遮盖，造成洪某某在不明真相的情况下购买该房屋，致使购置价款与其实际房产价值严重不符，且最重要的是使得洪某某花费巨资购置高档住宅为全家老少安享生活的购房初衷和愿望化为泡影，购买房屋的使用目的无法实现。王某甲、金某某的行为严重违反诚实信用原则，已经构成了欺诈。请求：1、撤销王某甲、金某某与洪某某之间就该房屋签订的房屋买卖合同；2、王某甲、金某某归还洪某某购房款6780000元整；3、王某甲、金某某赔偿洪某某所支付的税费及利息费用（利息费用包括首付款2750000元产生的利息、已支付办理三证费用、中介费、税费产生的利息、贷款利息损失、提前还贷利息损失，要求计算至款项付清日止）；4、本案的诉讼费用由王某甲、金某某承担。 王某甲、金某某辩称：1、洪某某所陈述的房屋“购置价款与其实际房产价值严重不符”与客观事实不符。2、王某甲、金某某在出售涉案房屋时，并未对涉案房屋内发生过刑事事件这一事实故意隐瞒掩盖。涉案的房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，合法、有效，且已全面履行完毕，不具有可撤销的法定情形。王某甲、金某某在签订、履行合同的过程中亦不存在欺诈行为，未故意隐瞒涉案房屋的真实情况以诱使洪某某作出错误的意思表示。王某甲、金某某从他人处购得涉案房屋并居住，并未觉得该房屋内发生过刑事案件对一家人的生活、居住有任何的不良影响。并且刑事案件发生在8年前，时间已经非常久远，根本没有隐瞒的必要。王某甲、金某某之所以在涉案房屋的整个交易过程中未主动告诉洪某某房屋内发生过刑事案件的事实，主要是因为：（1）王某甲、金某某基于对所选定的中介公司在社会上有一定影响力和知名度的信任，全权委托该公司处理涉案房屋的交易事宜，相信该公司会对涉案房屋进行全面充分的介绍，以让买方客观了解房屋的实际情况。（2）中介公司对涉案房屋内发生过刑事案件的事实完全知情。王某甲、金某某亦未要求其帮助隐瞒相关事实。（3）洪某某在买房过程中并未以任何形式表明其对房屋内是否有人亡故这一类似事情相当介意，也从未曾就其所介意的相关事宜进行询问。生活经验告诉我们，有一定年份的二手房屋内