北京市沙河文教厂项目可行性研究论证报告.docVIP

沙 河 文 教 厂 项 目 可行性研究报告 2007-10-17  目 录 一、总论 3 （一）项目建设背景 3 （三）可行性研究报告编制依据及说明 6 （四）主要经济技术指标 6 二、北京市房地产市场分析 7 （一）项目机会分析 7 1.1北京经济发展稳定 7 1.2 北京房地产市场平稳发展 8 1.3 区域支撑有力 10 （二）房地产相关政策解读 16 （三）北京房地产发展趋势 17 四、项目情况 17 （一）项目概况 17 （二）项目工作进展 18 五、项目SWOT分析 19 （一）S（STRENGTH优势） 19 （二）W（WEAKNESS劣势） 19 （三）O（OPPORTUNITY机会） 20 （四）T（THREAT威胁） 20 （五）分析结论 20 六、项目定位 20 （一）产品定位 20 （二）客户定位 21 七、项目开发进度安排 21 八、项目效益分析 22 （一）项目投资 22 （五）资金筹措 23 九、项目敏感性分析 23 十、项目总体评价 23 十一、附表及附件（略） 24  沙河项目可行性研究报告 一、总论 （一）项目建设背景 北京昌平沙河房地产项目由北京鹏润昊天房地产开发有限公司开发建设。 北京鹏润昊天房地产开发有限公司成立于2005年8月12日，注册资金为2000万元。注册地：北京市通州区潞城镇通胡路23号，法人代表：黄俊烈。 2006年3月8日北京鹏润昊天房地产开发有限公司与北京文教器材厂签订了《项目土地一级开发合作协议》，并在区政府领导的大力支持下，取得了国资委《关于同意北京文教器材厂用地规划调整的批复》（昌国资复[2005]101号）、《关于北京文教器材厂厂区土地一级合作开发的批复》（昌国资复[2006]50号）及《关于北京文教器材厂厂区土地一级合作开发的情况和意见》（昌国资文[2006]30号），同意由该公司对该地块进行一级开发；该项目总占地面积74154.28平方米。 （二）项目概况 1、背景 北京文教器材厂土地一级 项目，其原土地持有方北京王麻子剪刀厂和北京制刀厂由于经营管理不善导致破产，上级单位北京文教器材厂为保证国有资产不流失通过法院拍卖的形式将北京王麻子剪刀厂和北京制刀厂的国有工业用地及住宅用地买回，现为了保存品牌盘活资金，北京文教器材厂联合北京至顺汇光经贸公司，将上述土地以总额6880万元转让给该公司，现土地已经由工业用地性质变更为居住用地，正在编制控制性详细规划。 2、项目区位 2.1昌平的发展 昌平拥有一批包括碧水庄园、龙城花园、王府花园等高档别墅区，以及以回龙观、天通苑文化居住区、新新公寓、宁馨苑、燕平家园和郝庄家园等代表性的居民住宅区。上风上水的优厚条件，众多新型社区的建立，加以中关村生命科学园、国际医疗城、国际商城、沙河高教园区等多元发展格局，近年昌平必将成为一座名副其实的生态化、现代化、国际化的卫星城。 2.2沙河的发展 北京昌平沙河将出现一个500万平方米的高教园区。沙河高教园区北起六环路，南至沙河卫星城北环北路，西起东沙河，东至回昌路，规划总用地面积799.72公顷，其中高教园区规划建设用地面积733.63公顷。建设投资总规模约100亿元人民币，入驻人数达10万人。 3、项目指标 北京文教器材厂厂区占地79382.06平方米，其中国有出让工业用地使用权面积为74154.28平方米，国有划拨住宅用地土地使用权面积5227.78平方米。 4、现场照片 4.2 规划方案 。 4.3规划进展 4.3.1、沙河西区总体规划已将文教厂地块由工业用地变为住宅用地。 4.3.2、昌平新城沙河组团西南部工业组团控制性详细规划已完成，昌平新城的街区规划草案也于9月底编制完成并上报市规委。 4.3.3、委托北京市规划院编制文教厂地块控规方案，高度控制在60米，容积率达到2。 （三）可行性研究报告编制依据及说明 1、编制依据： 《房地产开发项目经济评价方法》 中华人民共和国建设部发布； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 《城市房地产开发经营管理条例》 中华人民共和国国务院令第248号； 《中华人民共和国营业税暂行条例》； 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》； 《中华人民共和国企业所得税暂行条例》； 房地产市场数据来源：国家统计局、北京市统计局 《国有土地使用权证》（京昌国用字（2005出）第169号）； 北京鹏润昊天房地产开发有限公司提供一级开发合同及政府批准文件等资料 2、编制说明： 本报告中的项目用地面积、建筑面积、户数、容积率、绿地率等基础数据依据北京鹏润昊天房地产公司提供的文件上数据为准进行测算。 本报告中价格