商业地产路在何方.docVIP

商业地产路在何方，商业街项目引发的思考？？ 地产楼市“有常无常、双树枯荣、南北西东、非假非空” ? 序言 商业地产，顾名思义就是以开发商业用途为主的房地产投资项目，从规模及业态上大致可分为大型购物中心和由街铺组成商业街。 据统计，目前我国中等以上城市中商业步行街有200多条，大型购物中心总体数量达800多家，而且项目投资规模也越来越大，动辄就是十几万甚至上百万平方米，并由过去的单一购物型逐渐向多功能复合型发展。结合中国经济持续高速发展的实际现状，以及我国城市化水平将从30％发展到到70％的预期，我们完全有理由相信：中国的商业地产已经进入快速发展时期。大型的商业地产项目存在很大的利润空间，因而吸引了众多的开发商进入商业地产开发领域。 但是，商业地产前期开发耗资巨大，以目前国内的金融环境，开发商面临巨大的资金压力，一不留神，一些“香饽饽”就会变成“烫山芋”。销售不好，商铺烂在开发商手里，造成资金周转困难；销售火爆，但经营不好，容易引发严重的社会问题并给开发商带来负面影响。因此我们认为，商业地产的开发不同于住宅项目，有其特有的规律。比如商业项目的调研与住宅项目的调研对象完全不同；商业地产营销不仅仅是卖房子，还要进行品牌推广和经营；住宅需要安静沉稳的颜色，而商业则需要五彩缤纷的色彩来渲染；住宅项目的收益通过销售来实现，而商业项目则可通过租金和资产增值带来更丰厚的回报。高回报就意味着高风险，商业地产项目是对开发商综合实力的整体检验，对企业的发展战略也提出更高的要求。 2002至2004年商业地产进入开发热，2005年商业地产全面开业。2006年却陷入了招商难。商业地产何去何从，路在何方？一时间成了圈内议论的焦点所在。 问题症结何在？是前期策划失误？是区域化定位特色不准？是对市场和消费者分析不到位？是商业总体量供给过多？是重复建设？是营销思想落后？是推广策略不当？是项目产品本身与商家需求错位？还是因为商业环境不成熟？抑或是因为产品或定位太超前消费者不能接受？这些问题对于不同的项目，可能有不同的答案，但有一点已为商业地产开发企业所共识：关注商家实际需求，实现有效沟通。 去年5月，房地产市场遭遇新政策严厉调控，但比较令人意外的一个结果是，商业地产热度却明显升温。主要表现在面对调整压力，地产商重新评估市场风险和变化，出于长期稳定经营和融资考量，地产公司选择商业地产的热情高涨。一方面开发商高调进军商业地产；另一方面，一些商业地产项目开始显露“原形。 凡此种种，笔者认为：“最根本的原因在于，在这些商业地产的开发前期，渗透了太多的地产思维，而不是商业思维。” 在这里，针对上述问题，笔者从几个层面对商业地产的开发与经营进行分析探讨，旨在抛砖引玉。希望对后来者能够有所帮助亦与正在从事商业操盘的朋友共勉。 ? 一、商业地产（以购物中心为例）在中国的发展趋势 商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。首先说一下大型综合商业，国外叫做Shopping Mall，即购物中心。 “购物中心”是目前最新的商业业态形式，中文全称是“超级购物中心”，英文为“shopping-mail”。“购物中心”的概念最早形成于上世纪初，二次大战结束后，世界人口及经济迅速膨胀发展，加上汽车的普及和城市交通的日趋完善，商业消费半径得以扩展。在这种背景下，拥有停车场的大型百货店为方便顾客，便联合餐厅、银行、电影院等共同经营，这就形成了“购物中心”的雏形。至上世纪60年代，“购物中心”在欧美得到快速发展并逐步得以完善，今天 购物中心 已经成为世界各地商业消费的中心和主要组成部分，除了各式各样的百货店能满足消费者的购买欲望外，宽敞明亮的空间环境,丰富多彩的餐饮娱乐设施及多种多样的服务功能，使其成为一个为消费者提供生活交流等活动的重要场所。 中国的购物中心的发展相对滞后，上世纪80年代后期在北京、上海出现了大型的百货商店，90年代中期在此基础上将餐饮、娱乐等设施引入，形成小规模的购物中心。到90年代后期，香港地产商在国内开发了许多具有香港特色的购物中心，使购物中心在国内迅速升温。进入21世纪，随着房地产热，大规模的购物中心开发热潮席卷全国。开发规模越来越大。如东莞的“华南MALL”经营面积40多万平方米,而北京的“金源MALL”经营面积更达到68万平方米，一些城市甚至出现几个购物中心同时在建的现象，在“购物中心”热潮汹涌的同时我们应当冷静看到，目前国内已开业的“购物中心”有60%因为经营不善而处于亏损状态。 从欧美发达国家的发展经验来看，中国 “购物中心” 的发展存在：专业化程度不高；基础性的理论研究不系统；开发商缺乏投资理论依据上的指导；政策上缺少配套支持等不利因素。这些都严重制约了开发商在项目的开发定位、资金融通、竞争力的形成以