不动产估价.docVIP

第一章 导论 1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。 2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。如房屋、地下管道、树木、沟渠等。 20.个别因素调整：看书86页 21.土地使用年限修正： 估价对象宗地价格=可比实例宗地价格*[1-1/（1+r）^m]/[1-1/(1+r)^n] 其中 r是土地资本化利率；m是估价对象宗地的使用年限；n是可比实例宗地的使用年限。 22.容积率修正：容积率属于影响不动产价格的个别因素。其公式为，估价对象宗地价格=可比实例宗地价格*估价对象宗地容积率修正系数/可比实例宗地容积率修正系数。 23.由于选用的可比实例有若干个，通过修正公式可以得到若干个价格，综合处理的方法有四种：平均数法（算数平均数法和加权平均数法）、中位数法、众数法、以一种可比实例修正调整价格为主，同时参考其他实例的调整价格，确定评估价格。 第六章成本法 1.成本法：是先求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。｛如果说市场法是从不动产交易市场角度评估，成本法就是从不动产重新开发建设角度进行评估；用成本法估得的价格成为积算价格。｝ 2.成本法的理论依据：生产费用价值论。｛成本法中的成本或费用是指必要成本或客观成本，而非实际成本。必要成本是指具有有效需求的成本或能转化为价格的成本。｝ 3.成本法的适用对象和条件：可用于一切可以重置或重建的房地产估价。特别适用于独立或狭小市场上无法利用市场法进行估价的不动产的估价。 4.成本法的特点：人们通常把成本法看作是最后一招的估价法，其特点有,它是从价格构成要素的角度对不动产价格进行估价，能让一般的人看清，容易理解；它是按必要成本加正常利税进行估价，有助于挤出价格泡沫。 5.不动产价值构成：土地价值、建筑物价值、其他设备设施价值 6.成本法估价的基本算式：房地产价格=土地重新构建价格+建筑物与设备设施重新构建价格-折旧。 7.成本法的操作步骤：收集当地有关土地成本、建筑物建设开发的成本、税费、利润等资料；测算重新构建价格；测算折旧；求取积算价格。 8.成本法运用时，根据估价对象不同，可分成三类；新开发土地；新建房地产；旧的房地产。 9.新开发土地：是指通过征收农地、填海造地、开山造地并进行“三通一平”或“五通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地，或者是对房屋实施拆建并进行基础设施建设和平整场地后的土地等。 10.新开发土地的成本法估价基本公式：新开发土地价格=取得待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+正常开发利润。 (取得待开发土地成本:指在估价时点重新取得相同待开发土地所需的成本，而非待开发土地当时的实际取得成本；土地开发成本：主要是指土地由生地变为熟地所需的投资，如果是通过拆迁取得，还应包括拆迁安置成本；管理费用：指从取得待开发土地、土地开发到销售完毕整个过程中，发生的人员工资及福利费、行政费用等；投资利息：指购买待开发土地的资金发生的正常利息和投入土地开发环节所需资金发生的正常利息。土地开发成本一般假定为均匀投入，并假定在开发期的中间时点一次投入；销售费用：指开发后的土地销售过程中发生的广告费、代理费等；销售税费：指由出让方承担的营业税、城市维护建设税和教育费附加等，可以按销售价格的一定比率进行测算；正常开发利润：指根据当前的贷款利率、项目风险、行业平均利润率等综合测算的一个平均回报率。) 11.几种不同的开发利润率：直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）；投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）；成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）；销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值【从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论采取哪种计算基数及相应的利润率来测算，所得出的结果都相同。】 12.新建房地产：包括开发商直接从政府那里获得出让土地，经过前期、施工、建设、销售、竣工交付的新房，也可以指建设单位直接取得的毛地或生地，通过拆迁安置、建设的新房。 13.新建房地产的估价公式：新建房地产的价格=土地重新取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+正常开发利润。（土地重新取得成本：是估价时点重新取得土地的成本，还包括土地交易契税、交易手续费；开发成本：包括前期工程费、政府的规费、基础设施建设、建筑安装工程费、公共配套工程建设