资产评估的基本方法和信贷审查与决策的几个心理问题.docVIP

资产评估的基本方法和信贷审查与决策的几个心理问题 一、市场法（市场价格比较法） 是指通过比较被评估资产与最近出售类似资产的异同，并根据实际情况将类似资产的市场价格进行调整，使被评估资产接近其最为市场认同的价格。 1、适用前提 （1）需要有一个充分活跃的资产市场。 （2）拟交易物应有较多的交易范例A，且其可比较指标、技术参数B可收集。 A:也就是，一般情况下运用市场法进行评估的交易物多是较为常见 B:和运用普及的通用物品，比如说车辆、房屋、土地等。一些专用设备，如专门用于生猪屠宰的机器设备，专门生产方便面的自动设备，由于用途较窄，短时间内交易数量较少的、缺乏交易范例的，不适用市场法；无形资产由于千差万别，各有各的特点，相同或相似的范例较少，一般不用市场法。 市场法主要是通过被评估物与成交范例的比较，来调整被评估与成交范例的异同，以达到获得被评估物最为合理的市场价格。比较就必须获得两个或多个待比较物的比较指标和技术参数。 2、运用市场法需要考虑的差异调整因素。 我们运用市场法对交易范例进行挑选，最好的结果是交易范例的交易物与我们待评估物无论是生产功能、新旧程度、技术含量等完全一致，那么我们完全可以把交易范例中交易物的价格移植到我们的待评估物上。 但实际运作中，交易范例中的交易物往往与我们的待评估物有着这样那样的区别，我们就必须对这些不同进行调整，使交易范例中交易物的交易价格在经过调整后成为待评估物最为合理的市场价格。 我们经常考虑的调整因素有以下几个： （1）时间因素。不同的交易时间对交易价格的影响，如折旧、通货膨胀等的影响。 （2）地域因素。尤其是对房地产的影响。 （3）功能因素。主要是功能过剩和不足的影响。 我们简单分析一个范例： 比如交易范例是一台生产电子元气件的设备，生产能力为1万个/日，已经投入生产3年，还可用7年，交易价格50万元，交易时间为2001年3月。 待评估物是一台同样生产该种电子元气件的设备，生产能力为10万个/日，已经投入生产2年，还可用8年，交易基准日2001年6月。 我们假设基准定价是以生产能力为标准，定价应为500万元（10/1*50）。但是我们应考虑这两个设备的时间因素和功能因素。时间上两者折旧时间不同，交易时间不同，都会对价格产生不同；功能上后者的生产数量是前者的10倍，比方购买者仅需要日生产能力为7万/日的设备，则该设备的生产能力显然过剩，对购买者来说10倍的价格显然是难以让他接受的。 最后经过调整，该设备以375万元成交。 二、收益法 这是一种对被评估资产未来预期收益的估算，并折合成现值，借以确定被评估资产价值的方法。 收益法的前提是：资产的效用越大，未来的获利能力越强，他的价值越大；而不是单看资产本身的现实价值。打个比方，一个高科技企业仅拥有资产800万元，但其拥有先进的产品，未来广阔的市场，具备高速发展的巨大潜力，以后年收益预计为100万元，未来可持续10年以上的高速增长，那他的价值将远远高于帐面上体现的资产价值。相反，一个拥有亿元资产的企业，生产经营维持，产品无市场、无销路，积重难返，濒临破产，那么在购买者的眼中，他的价值将远没有帐面上体现的巨大（整体购买）。 简单的说（资金的时间价值要求）： 评估值=未来每年获得的收益*折现系数① 资产成交后，会给新的所有者带来一定的收益，购买者愿意支付的货币量不会超过期望收益的折现值。 折现系数一般包含以下三个因素： 1、风险利率。指资产在一般条件下的获利水平，我们一般以国债的利率衡量。 2、通货膨胀率。 3、风险报酬率。将资金投入企业必然要考虑企业面临的经营风险、财务风险、行业风险、国家政策风险等的影响，高风险必然要求高回报。 折现率=无风险利率+通货膨胀率+风险报酬率 三、成本法 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1、重置成本 是按现行市场条件下，重新购建一项与被评估资产功能相同的全新资产所付出的全部货币总额。 重置成本与原始成本的内容构成是一致的，但反应的物价水平是不一致的。 重置成本分为： A、复原重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、技术等，以现时的价格复原这项全新资产所发生的支出。. B、更新重置成本：是指利用新型材料，并根据现代标准、设计、技术，以现时价格生产具有同等功能的全新资产的成本。 2、实体性贬值 资产在投入使用后由于磨损、自然力的作用（如风吹雨淋、腐蚀等），其性能将不断下降，价值逐渐减少，通称实体性贬值。通常，我们以计提折旧来反应这种贬值。 3、功能性贬值 新技术的运用与推广，使企业的原有资产与社会上的新技术相比较处于一种明显落后的状态，导致资产价值的间接贬值。 4、经济性贬值 由于资产以外因素（政治因素、宏观经济因素等）的变化，对资产价